NYHEDSBREV
- februar 2005 -
Indhold:
1. Erhvervsejendomsmæglere som vurderingsmænd før en retssag og som syns- og skønsmænd under en retssag
2. Indeksreguleringsklausuler
Erhvervslejeloven, der trådte i kraft den 1. januar 2004, indførte syn og skønnet som et af momenterne ved fastsættelsen af markedslejen efter lovens § 13.
Som omtalt i forrige Nyhedsbrev er markedslejen i henhold til loven den leje, som en kyndig udlejer og en kyndig lejer ville aftale for det pågældende lejemål, når lejemålets stand, beliggenhed, størrelse o.l. blev taget i betragtning.
Før erhvervslejelovens ikrafttræden tillod domstolene ikke syn og skøn ved retssager om størrelsen af lejen for erhvervslejemål.
Baggrunden herfor var, at størrelsen af lejen ikke blev fastsat på baggrund af hvad en syns- og skønsmand anså som en rimelig leje, men derimod efter hvad der blev betalt for andre tilsvarende lejemål i kvarteret.
Man kan sige, at erhvervslejerne før den 1. januar 2004 ikke betalte leje efter hvad en syns- og skønsmand mente lejen skulle være, men derimod efter hvad lejeniveauet i området reelt var.
Som tidligere omtalt på disse sider, er retstilstanden efter den 1. januar 2004 ikke til fordel for erhvervslejerne.
Efter den nye erhvervslejelovs ikrafttræden, er et af de afgørende elementer ved domstolenes lejefastsættelse for erhvervslejemål, hvad en syns- og skønsmand måtte mene er en rimelig leje for et lokale. Den gruppe af personer, som den juridiske litteratur om erhvervslejeloven forudsætter bliver brugt som syns- og skønsmænd i sager om erhvervslejens størrelse, er erhvervsejendomsmæglere.
I konsekvens heraf ser vi hos Danmarks Erhvervslejerforening flere og flere medlemmer der henvender sig til os med krav om lejeforhøjelse fra udlejere, der til støtte for lejestigningen henviser til en vedlagt erklæring fra en erhvervsejendomsmægler.
Erklæringer fra erhvervsejendomsmæglere bliver simpelthen brugt som løftestang for lejeforhøjelser.
Indførelsen af syn og skøn som bevismiddel under retssager om fastsættelse af leje for et erhvervslejemål, har blåstemplet erhvervsejendomsmæglere, som de førende ”eksperter” om størrelsen af markedslejen.
Disse mæglererklæringer skal man imidlertid tage med et meget stort gran salt. De er af tvivlsom værdi.
En sådan erklæring er udelukkende indhentet af den ene part, for den ene parts regning og besvarer udelukkende denne parts spørgsmål.
Den anden part – erhvervslejeren – har ikke haft nogen som helst mulighed for, at vurdere baggrunden for erklæringen. Og baggrunden er oftest af afgørende betydning for vurderingen af rigtigheden af en sådan erklæring.
Som eksempel kan nævnes at en erklæring fra en erhvervsejendomsmægler naturligvis må baseres på dennes kendskab til området og til lejeniveauet i området. Mæglerne skal således have lejet flere lokaler ud i det relevante område indenfor det seneste halve år, der ikke adskiller sig fra lejerens lokaler med hensyn til kvalitet, art, størrelse, lejebetingelser etc.
Hvis mægleren f.eks. har lejet 2 butikshjørnelejemål ud i området og baserer sin vurdering herpå, er vurderingen af tvivlsom værdi, hvis erhvervslejerens lokale ikke er et hjørnelejemål. Hjørnelejemål har generelt en højere kvadratmeterpris end andre lejemål, fordi de kan blive passeret af fodgængere fra 2 gader. Butikskæden ”Seven-eleven” placerer således oftest deres butikker på hjørner.
Alle disse forhold har den sagesløse erhvervslejer jo ikke nogen mulighed for at finde ud af, hvis det i en mæglervurdering blot står, at:
”Jeg vurderer markedslejen til at være 2000,- kr. pr. kvadratmeter om året”.
Et andet eksempel er, hvis mæglerne lægger indgåelse af lejemål til grund for deres vurdering, som skyldes særlige forhold. Det kan være, hvis en erhvervslejer har været villig til at betale en højere kvadratmeterpris end sædvanligt fordi lejeren får mulighed for at lægge det nye lejemål sammen med sit eksisterende lejemål eller hvis lejemålet er særlig luksuriøst indrettet eller indrettet teknisk, så det passer lejeren.
Disse forhold har den ”sagesløse” erhvervslejer heller ikke mulighed for at kontrollere, når han modtager mæglervurderingen.
Hertil kommer, at vi i Danmarks Erhvervslejerforening har oplevet mæglervurderinger af markedslejen for det samme lejemål, der har varieret voldsomt.
Erklæringerne kan også stille erhvervsejendomsmæglerens optræden som senere syns- og skønsmand i et meget uheldigt og betænkeligt lys. For fastsættelsen af markedslejen er jo i henhold til loven bl.a. baseret på et upartisk syn og skøn.
Men hvis man forud for en retssag har oplevet, at en erhvervsejendomsmægler optræder som partisk sagkyndig i et forsøg på at få en højere leje for udlejer, vil ens tillid til enhver erhvervsejendomsmægler som syns- og skønsmand være væk.
I situationen hvor mægleren skal udarbejde en erklæring før en eventuel retssag har mægleren en kunde, der udelukkende har ét formål – nemlig at få sat forrentningen af sin investering i en erhvervsejendom op. Vil mægleren ikke skæve hertil ved fastsættelsen af markedslejeniveauet i området? Det ville være menneskeligt forståeligt, hvis den pågældende mægler skævede hertil.
Kan den samme mægler så 2 timer senere, når han skal afgive en erklæring som syns- og skønsmand i en retssag om lejefastsættelsen i et andet erhvervslejemål i samme område, helt se bort fra erklæringen som blev udarbejdet for en kunde? Næppe. Og var det ikke også markedslejeniveauet han fastsatte i den anden erklæring? Det var jo det som kunden bad om!
Erhvervsejendomsmæglerne forsøger både at blæse og have mel i munden. Til trods for hvad forskellige reklamer fra Realkredit Danmark påstår, er det ikke muligt. Og det går ud over erhvervslejernes tillid til både mæglerne og – ganske berettiget – erhvervslejeloven.
Til illustration af det ovenfor beskrevne skal et særligt grelt eksempel herpå nævnes, der kommer fra litteraturen, nemlig advokat, lic.jur. Niels Gangsted-Rasmussens artikel i Ugeskrift for Retsvæsen, side 397 med flere:
Organisationen ”Wonderful Copenhagen” havde et lejemål i Tivoli, Bernstorffsgade 1, umiddelbart over for hovedbanegården. Organisationen blev uenig med udlejer om lejens størrelse.
Udlejer og lejer indhentede hver især en erklæring herom. Lejers erklæring, der var indhentet af en kyndig erhvervsmægler, nåede frem til en kvadratmeterleje på 4.000,00 kr. om året. Udlejers erklæring, der var indhentet hos en kyndig erhvervsudlejer, nåede frem til en kvadratmeterleje for nøjagtig det samme lejemål på kr. 7.000,00 pr. måned om året.
Forskellen mellem disse 2 vurderinger var så stor, at man ikke kunne enes om fastsættelsen af en leje midt imellem vurderingerne. Man blev derfor enige om, at lade en kyndig erhvervsejendomsmægler udarbejde en ny vurdering, som man så ville lægge til grund for fastsættelsen af huslejen.
Denne mægler fastsatte lejen til kr. 3.000,00 kr. pr. kvadratmeter om året! Mægleren henviste til støtte for vurderingen endvidere til en række konkrete lejemål, som parterne herefter kunne kontrollere.
Eksemplet taler for sig selv. Den tredje mæglers vurdering er 25 % mindre end den mindste af de 2 foregående vurderinger og 2 1/3 gange mindre end den højeste.
Eksemplet viser også, at det er særdeles vanskeligt at vurdere størrelsen af markedslejen for et lejemål. Vurderingen er jo ikke – som eksempelvis en vurdering af en vandskade – en forholdsvis objektiv konstatering af et bestemt forhold, som mere eller mindre direkte kan dokumenteres. Vurderingen er derimod et skøn, baseret på vurderingsmandens viden om hvad andre tilsvarende lejemål inden for en kortere periode forud for vurderingens udarbejdelse er blevet udlejet til.
Konklusionen er, at det kan være direkte betænkeligt at betragte en vurdering af markedslejen for et lejemål som det korrekte lejeniveau, hvis man modtager denne sammen med et krav om lejeforhøjelse.
Konklusionen er også, at når der kan være så forskellige skøn fra personer, der kunne have været udpeget som syns- og skønsmænd under en eventuel retssag, kan markedslejeniveauet aldrig fastsættes præcist med henvisning til et foretaget syn og skøn. Et syn og skøn er jo kun en persons opfattelse af lejeniveauet, der som ovennævnte eksempel viser, kan være helt forkert.
Derfor opfordrer Danmarks Erhvervslejerforening medlemmerne til at kontakte sekretariatet ved modtagelse af krav om lejeforhøjelse, for at drøfte rigtigheden af forhøjelseskravet. Det er gratis!
2. Indeksreguleringsklausuler
I vores rådgivning til medlemmerne af Danmarks Erhvervslejerforening støder vi ofte på indeksreguleringsklausuler.
En indeksreguleringsklausul kan eksempelvis have følgende ordlyd:
”Udlejer kan kræve, at den til enhver tid gældende årsleje (A) pristalsreguleres, første gang med virkning fra den (måned og år). Reguleringen sker efter nettoprisindekset for oktober måned i året forud for kravets fremsættelse (B), sat i forhold til det tilsvarende indeks for året før (C). Pristalsreguleringen beregnes på følgende måde:
(A*B)/C = ny leje
Lejereguleringen udgør dog mindst 3 % af foregående års leje og maksimalt 5 %.
Pristalsreguleringen skal ikke varsles, men har virkning for tiden efter den 1. i den måned, der indtræffer efter at kravet er kommet frem til lejer.
Udlejer og lejer kan endvidere kræve lejen reguleret til markedslejen.”
En indeksreguleringsklausul er som det fremgår en årlig ”automatisk” forhøjelse af lejen. Klausulerne er begrundet med, at prisniveauet i det omgivende samfund stiger.
Klausulerne har eksisteret i mange år, men var særligt betydningsfulde i de perioder, hvor inflationen var særligt høj.
Klausulerne virker umiddelbart ganske uskadelige, hvis udlejer ikke kunne varsle lejeforhøjelse til markedsleje.
Ved et system hvor lejen skal baseres på markedskræfterne, nemlig den leje som ”en kyndig lejer og udlejer” ville fastsætte, er klausulerne ikke rimelige.
Hvis udlejer mener, at lejen er for lav i forhold til de prisstigninger, der har været i samfundet generelt, kan udlejer jo i det nye ”system” varsle en forhøjelse af lejen til markedslejen, der herefter kan prøves ved domstolene.
Hvis domstolene ikke er enige med udlejer i størrelsen af markedslejen taber udlejeren sagen, og så er markedslejen ikke så høj som antaget af udlejer.
Men i den situation er der jo heller ikke basis for nogen lejeforhøjelse som følge af prisstigninger.
Jamen, hvis lejerne så får en stigning som følge af en indeksreguleringsklausul, og denne medfører, at lejen overstiger markedslejen, kan lejeren jo blot kræve lejen nedsat til markedslejen?
Det er ganske rigtigt, men problemet er, at reguleringsklausulen fortsætter efter en eventuel retssag. Hvis man vinder en sag i december, hvorefter huslejen bliver nedsat til markedslejen, ville det være besynderligt hvis denne markedsleje i måneden efter stiger med 3 %, som følge af en reguleringsklausul.
Hertil kommer, at reguleringsklausulen overvælter ”initiativ”-byrden på erhvervslejeren, selvom det er en reguleringsklausul, som lejeren ikke ønskede, der er medårsag til ønsket om at huslejen nedsættes til markedslejen.
Med andre ord: I et system med den højt besugne markedsleje bør der ikke også være mulighed for automatisk forhøjelse af lejen efter indeks. Dette strider jo imod selve lovens ide.
Indeksreguleringerne skævvrider også forholdet mellem udlejer og lejer yderligere, udelukkende til fordel for udlejer.
I henhold til erhvervslejelovens § 13, stk. 2, skal krav om lejeforhøjelse fordeles over 3 år. Hvis udlejer kræver lejen sat op til 1.800,00 kr. pr. kvadratmeter om året og dette accepteres af lejer, bliver lejen altså først 1.800,00 kr. pr. kvadratmeter om året efter 3 år.
Efter erhvervslejelovens § 13 kan lejen sættes op til markedslejen, hvis denne er ”væsentligt” højere end den leje, som erhvervslejeren betaler. Dette ”væsentlighedskrav” indebærer formentlig, at den leje, der betales, skal være omkring 12-13 % mindre end markedslejen for et tilsvarende lejemål.
Men dette krav slår altså først fuldt igennem efter 3 år.
Hvis udlejer har indsat en indeksreguleringsbestemmelse med en minimumsforhøjelse på 3 % i en lejekontrakt er der måske slet ikke grund til nogen langtrukken, omkostningstung retssag eller forhandling om lejens størrelse for udlejer.
For, som nedennævnte eksempel viser, kan udlejeren få næsten nøjagtig den samme forhøjelse ved udnyttelse af indeksreguleringen:
|
|
År 0 |
År 1 |
År 2 |
År 3 |
|
Leje indeksreg. |
100 |
103 |
106,09 |
109,27 |
Ved muligheden for at indsætte indeksreguleringsklausuler i lejekontrakter, får udlejer både i pose og i sæk. En fuldautomatisk lejeforhøjelsesmulighed, der ikke er begrundet i en konkret stigning af ejerudgifterne ved ejendommen, men derimod blot i en generel samfundsudvikling.
Reguleringsklausulerne indeholder endvidere oftest en minimumsstigning, der kan være betydeligt større end 3 % som nævnt ovenfor. Såfremt dette er tilfældet kan stigningen ikke engang begrundes i en almindelig samfundsudvikling.
Udlejer overvælter samtidig ”initiativ”-byrden til at føre retssag om lejens størrelse på lejer, selvom den leje der betales, er betydeligt større end markedslejen.
Derfor er der al mulig grund til at advare mod indeksreguleringsklausuler, når man forhandler lejekontrakt med udlejer.
Danmarks Erhvervslejerforening
Advokat Henrik Roslev Østergaard