NYHEDSBREV
- december 2005 -
”Den livsfarlige udlejer”
De fleste af Danmarks Erhvervslejerforenings medlemmer kender formentlig eventyret ”Den tapre skrædder”. Han blev som bekendt berømt ved, at han med et slag dræbte syv fluer på væggen. Han var så stolt af denne dåd, at han på sit bælte skrev ”syv med et smæk”.
Det er mere usikkert, hvor mange af DKEs medlemmer, der kender ”Den Livsfarlige Udlejer”.
”Den Livsfarlige Udlejer” er kendetegnet ved, at han kun i meget beskedent omfang kender reglerne i lejelovgivningen. Med sit manglende kendskab til reglerne, gør han sig gang på gang skyldig i ”voldtægt” af lejereglerne, og hver gang til ”livsfare” for lejerne.
Formanden for Danmarks Erhvervslejerforening er netop blevet præsenteret for et tilfælde, der ganske klart giver DKEs medlemmer et illustrativt eksempel på ”Den Livsfarlige Udlejer”.
I 1986 lejede en speciallæge en klinik af en statsautoriseret revisor, der havde en mindre ejendom i udkanten af København.
Den interessante bestemmelse i lejekontrakten havde følgende indhold:
”Den i kontraktens § 3 anførte årlige leje, kr. 44.640,00, reguleres med 4% p.a. fra 1.1.1988. Den årlige regulering er herefter +4% p.a. af forrige års leje.”
Den statsautoriserede revisor var yderst lempelig med at kræve den 4%’s årlige stigning af huslejen. Der gik ofte adskillige år, uden at revisoren forlangte huslejen forhøjet med 4%.
Den 7. november 2004 tilskrev den statsaut. revisor speciallægen med varsling om lejeforhøjelse.
I skrivelsen var bl.a. anført følgende:
”Idet jeg henviser til lejekontraktens bestemmelser herom (§ 7) skal jeg herved varsle stigning i huslejen fra og med april kvartal 2005 med 4%.
Lejen, der forfalder for april kvartal 2005, ser herefter således ud:
Nuværende leje kr. 16.170,00
Stigning, 4% kr. 646,00
kr. 16.816,00”
I samme skrivelse er følgende anført:
”For god ordens skyld skal jeg bemærke, at der ikke er foretaget regulering af huslejen siden 1.1.2002, og den forrige lejestigning fandt sted 1.1.1995.”
Som det fremgår af ovenstående, var den statsautoriserede revisor meget ”lempelig” med at kræve lejen reguleret med den årlige kontraktsaftalte stigning på 4%.
Den statsautoriserede revisor er bestemt ikke et eksempel på ”Den Livsfarlige Udlejer”.
Med til historien hører også, at den statsautoriserede revisor havde lejet en anden del af ejendommen ud til en anden speciallæge, hvor den førnævnte 4%s huslejereguleringsbestemmelse også var medtaget i lejekontrakten.
Med 1. september 2005 som overtagelsesdag solgte revisoren ejendommen til et ejendomsselskab.
For at medlemmerne af Danmarks Erhvervslejerforening kan forstå nedennævnte eksempels uhyrlighed, skal jeg kort referere Erhvervslejelovens bestemmelser om betaling af husleje.
Ifølge Erhvervslejelovens § 43, stk. 2 betragtes betaling af husleje for rettidig, når den sker senest den 3. hverdag efter forfaldsdagen. Forfaldsdagen vil typisk være den 1. i en måned.
Dersom lejeren ikke betaler huslejen rettidigt, vil udlejeren være berettiget til at ophæve lejemålet, hvis lejeren ikke har betalt restancen senest 3 dage efter, at skriftligt påkrav herom er kommet frem til lejeren.
Det hedder om påkravet i Erhvervslejelovens § 69, stk. 3, ”udlejerens påkrav skal være afgivet efter sidste rettidige betalingsdag, og skal udtrykkeligt angive, at lejeforholdet kan ophæves, hvis lejerestancen ikke er betalt inden frisens udløb.”
Ovennævnte regel går således i korthed ud på følgende:
1. Lejeren har, når huslejen er forfalden, 3 hverdage til at betale huslejen
2. Har lejeren ikke betalt sin husleje rettidigt, kan udlejeren, efter at 3 dages fristen er udløbet, sende lejeren en påmindelse om at betale huslejen, og samtidig meddele lejeren, at hvis huslejen ikke er betalt senest 3 dage efter, at påmindelsesbrevet er kommet frem, kan lejemålet ophæves. Det vil sige, at udlejeren kan kræve, at lejemålet omgående fraflyttes.
3. Dersom lejeren ikke har betalt sin husleje inden den frist påkravet angiver, vil en ny skrivelse til lejer kunne udløse ophævelse af lejemålet.
”Den Livsfarlige Udlejer” overtog, som nævnt før, ejendommen 1. september 2005.
Den 14. oktober 2005 skrev ”Den Livsfarlige Udlejer” følgende skrivelse til lejeren:
”Vedrørende for lidt betalt husleje 2005.
Vi har konstateret, at De igennem en længere periode har betalt for lidt i husleje, idet lejen ikke er reguleret, jf. minimumsreguleringen i lejekontraktens § 7, stk. 5.
De kan se vedhæftede bilag, hvorledes reguleringen skulle have været.
De bedes derfor fremover, det vil sige fra og med 1. januar 2006, indbetale kr. 22.608,11, i husleje samt kr. 1.400,- i a conto varme, i alt kr. 24.008,11.
Ifølge dansk rets almindelige bestemmelser, skal De indbetale forskellen mellem den indbetalte leje og den korrekte leje fra senest mulige varslingstidspunkt, det vil sige fra 1. januar 2005 frem til seneste huslejeindbetalingsdato, det vil sige 1. oktober 2005, se venligst tabel nedenfor.
Dato kvartalsleje varme kvartalsleje i alt reelt indbetalt restance
01-01-2005 21.738,57 1.400,00 23.138,57 18.216,00 4.922,57
01-04-2005 21.738,57 1.400,00 23.138,57 18.216,00 4.922,57
01-07-2005 21.738,57 1.400,00 23.138,57 18.216,00 4.922,57
01-10-2005 21.738,57 1.400,00 23.138,57 18.216,00 4.922,57
Restance i alt 19.690,28
De bedes jf. ovenstående indbetale kr. 19.690,28, senest tirsdag d. 18. oktober 2005.
Hvis De ikke indbetaler hele beløbet, vil lejemålet blive ophævet, og De skal fraflytte dette.
Hvis lejemålet ophæves bortfalder kravet ikke og beløbet overgår til advokat inkasso, med yderligere omkostninger for Dem til følge.
Vi tager endvidere yderligere forbehold for reguleringer af skatter og afgifter til 2005 niveau.”
Speciallægen var på efterårsferie med sin hustru, og da han kom hjem fra ferie, fandt han dels det ovenfor citerede brev og yderligere et brev dateret 19. oktober 2005 fra ”Den Livsfarlige Udlejer”.
I brevet er bl.a. følgende anført:
”Jeg må beklageligvis konstatere, at De til trods for mine påkravsskrivelser af 14. oktober ikke har betalt den afkrævede lejerestance, eller i alt kr. 19.690,28 …”
Yderligere hedder det i skrivelsen:
”Som følge heraf skal jeg med henvisning til erhvervslejelovens § 69, stk. 3, ophæve lejemålet som følge af den manglende betaling.
Jeg skal derfor anmode Dem om at fraflytte og ryddeliggøre lejemålet senest fredag den 28. oktober kl. 12.00, og samtidig aflevere nøglerne på mit kontor.
Såfremt lejemålet ikke er fraflyttet og ryddeliggjort samt nøglerne afleveret indenfor ovennævnte frist, vil de uden yderligere varsel blive udsat ved fogedens hjælp.
Den omstændighed, at De efter modtagelsen af nærværende skrivelse betaler det skyldige beløb, bevirker ingen tilbagekaldelse af ophævelsen, ej heller selvom kvittering for beløbet afgives uden forbehold.
Jeg skal afslutningsvis bemærke, at det påhviler Dem at erstatte udlejer ethvert tab, herunder lejetab samt omkostninger ved fogedretten ved Deres eventuelle tvangsmæssige udsættelse af lejemålet”.
Da speciallægen og hans hustru kom hjem fra ferie, og blev modtaget af ovennævnte to skrivelser, fik lægen og hans hustru et mindre chok.
Jeg blev kontaktet og konstaterede straks, at ”Den Livsfarlige Udlejer” havde gjort sig skyldig i mindst to lejeretlige dødssynder. En dødssynd er som bekendt en synd, for hvilken der ikke findes nogen tilgivelse.
Da ”Den Livsfarlige Udlejer” først havde overtaget ejendommen den 1. september 2005, er det en grov og åbenbar fejl, når ”Den Livsfarlige Udlejer” begynder at opkræve husleje for en periode, der ligger forud for hans overtagelse af ejendommen.
Denne grove fejl er endnu mere åbenbar, når henvises til den tidligere udlejers skrivelse af 7. november 2004, hvor han regulerede huslejen med virkning fra april kvartal 2005 med 4%.
”Den Livsfarlige Udlejer” kan naturligvis ikke opkræve en husleje for en periode, hvor han ikke ejer ejendommen, hvilket er endnu mere åbenbart, når den rette ejer, nemlig revisoren, havde reguleret huslejen med virkning fra april kvartal 2005 og kun med 4%.
Den konstaterede fejl gør varslingen og skrivelsen ugyldig.
Den anden dødssynd, for hvilken der heller ikke findes nogen tilgivelse, er den åbenbare fejl, at ”Den Livsfarlige Udlejer” i en og samme skrivelse dels fremsætter et krav, og i samme skrivelse er påkravet indeholdt. Der tænkes på skrivelsen af 14. oktober 2005.
Under henvisning til den på side 3 refererede gennemgang af gældende regler er proceduren jo den, at udlejer først må fremsætte sit krav – naturligvis betinget af, at kravet er berettiget – og hvis lejer ikke betaler, bliver de efterfølgende retsskridt aktuelle.
Dersom kravet ikke honoreres, skal der fremsendes skrivelse nr. 2 indeholdende det omtalte påkrav.
Det er i klar strid med Erhvervslejelovens § 69, stk. 3, at en udlejer i en og samme skrivelse fremsætter kravet, og i samme skrivelse implementerer påkravet.
Efter at have set sagen, kunne jeg således meddele den chokerede speciallæge, at ophævelsen af lejemålet var klart ugyldig, og at han ikke havde noget at frygte.
Et andet spørgsmål, som jeg ikke skal berøre i denne sammenhæng, er problematikken om, hvorvidt en udlejer, der igennem adskillige år ikke har opkrævet den aftalte procentregulering eller pristalsregulering af huslejen, kan regulere huslejen for så vidt angår fremtiden, det vil sige a jourføre huslejen. Det skal dog blot på dette sted nævnes, at dersom en eventuel a jourføring af huslejen vil medføre, at huslejen væsentligt overstiger den gældende markedsleje, vil lejeren i medfør af Erhvervslejelovens § 13 kunne kræve huslejen nedsat til markedslejen.
Selvom ikke alle udlejere er ”livsfarlige” er det en grundregel for lejere af erhvervslejemål, at de altid bør undersøge, både ved en lejekontrakts indgåelse, og ved en udlejers senere meddelelse om ændring af lejevilkårene, eksempelvis ved varsling af huslejeforhøjelse, hvorvidt udlejers skridt er i overensstemmelse med gældende regler og i øvrigt rimeligt for erhvervslejeren.
Danmarks Erhvervslejerforening giver som bekendt alle foreningens medlemmer fri og ubegrænset ret til at søge råd hos foreningens advokater.
Adv. Jerry Osbak
formand for Danmarks Erhvervslejerforening