2. Erhvervsbeskyttede lejemål

1. Bendt Bendtsens reaktion på DKE´s åbne brev.

I sidste nyhedsbrev sendte Danmarks Erhvervslejerforening (DKE) et åbent brev til Erhvervs- og Økonomiminister Bendt Bendtsen. I brevet gjorde vi endnu engang opmærksom på de katastrofale konsekvenser erhvervslejeloven har fået for mange mindre erhvervslejere.

Den 10. august 2005 besvarede Erhvervs- og Økonomiministeren skriftligt vores henvendelse på følgende vis:

”Kære Jerry Osbak

Tak for Deres brev af 22. juli 2005 vedrørende erhvervslejelovens regler om markedslejen.

I erhvervslejeloven, der trådte i kraft den 1. januar 2000, blev der indført regler om bl.a. lejefastsættelse og lejeregulering, således at parterne ved lejemålets indgåelse aftaler den leje og de lejevilkår, der bedst stemmer med lejeforholdet. Betegnelsen ”en kyndig lejer” er defineret som en lejer, der har viden om de markedsmæssige lejevilkår for den pågældende type lejeforhold eller ved, hvor man kan tilegne sig denne viden.

Hvis man vurderer, at lejen i ens lejemål er for høj, kan man, som du nævner, indbringe spørgsmålet for boligretten, der har mulighed for at tage stilling til alle de relevante beviser for markedslejens størrelse. Mig bekendt har der indtil nu kun været meget få tvister ved domstolene, der vedrører spørgsmålet om markedslejens størrelse ligesom spørgsmålet om erhvervsejendomsmæglernes uvildighed heller ikke har givet anledning til sager.

Jeg kan oplyse, at erhvervslejeloven bygger på en bred aftale mellem flere af de største erhvervslejer- og udlejerorganisationer hvor alle interesser er nøje afstemt. Jeg har ikke kendskab til, at der skulle være utilfredshed med reglerne blandt parterne i aftalen, men er opmærksom på, at Danmarks Erhvervslejerforening ikke var med i denne aftale.

Erhvervslejeloven bør evalueres inden for nogle år, og i forbindelse med en evaluering vil det være naturligt at tage de spørgsmål op, som Danmarks Erhvervslejerforning rejser. Jeg mener derfor ikke, at der på nuværende tidspunkt er behov for et møde om de ovenfor nævnte forhold.

Med venlig hilsen

Bendt Bendtsen”

DKE er på ingen måde enig i Økonomi- og Erhvervsministerens opfattelse.

Som vi ofte har påpeget er erhvervslejeloven i særdeleshed til skade for de mindre erhvervslejere. DKE har kendskab til mange lejeforhøjelser til mindre erhvervslejere, der udelukkende skyldes indførelsen af markedslejeprincippet. Erhvervslejerene har som følge af lejeforhøjelserne måtte lukke deres butikker og virksomheder.

Disse problemer ignorerer Økonomi- og Erhvervsministeren fuldstændigt. Ministeren accepterer ved sit brev den igangværende udvikling med kædebutikkernes indtog og dominans på erhvervslejemarkedet.

Erhvervs- og Økonomiministeren har selv i diverse rapporter peget på, at de talrige mindre og mellemstore virksomheder i Danmark er en væsentlig årsag til Danmarks økonomiske succes. Den kreativitet og smidighed, som de mindre og mellemstore danske virksomheder udviser, er gentagne gange blevet fremhævet af regeringen. Regeringen har fremhævet den omstillingsvilje, som de mindre og mellemstore danske virksomheder er præget af.

DKE er enig i regeringens opfattelse. Der er en stor overlevelsesvilje og -evne blandt de mindre og mellemstore danske virksomheder.

Netop derfor er Økonomi- og Erhvervsministerens besvarelse skuffende og potentielt ødelæggende for væksten blandt de mindre og mellemstore danske virksomheder.

Samtidig med at regeringen roser de mindre og mellemstore danske virksomheder for deres evne til at overleve, nægter man at høre på de reelle problemer, disse virksomheder har. Denne indstilling er hyklerisk.

Regeringen tager ikke de akutte problemer alvorligt, som erhvervslejeloven medfører. Ministeren glemmer, at alle store virksomheder er startet som små. Derved risikerer man at fjerne en del af grundlaget for de succesrige mindre og mellemstore danske virksomheder.

DKE vil fortsat sætte fokus på erhvervslejelovens ødelæggende virkninger for de mindre og mellemstore danske virksomheder.

2. Erhvervsbeskyttede lejemål

Erhvervsudlejerne får flere og flere henvendelser fra kapitalstærke detailkæder, der har udset sig et specielt lejemål til netop deres butik. Detailkæderne tilbyder en høj leje for at kunne komme ind i lejemålet.

Problemet for udlejerne er, at lejemålene ofte er udlejet. Dette har fået flere og flere erhvervsudlejere til at tænke kreativt.

I medfør af erhvervslejeloven § 61, stk. 2, nr. 1 og 2, kan udlejer opsige et lejemål, hvis udlejer enten selv ønsker at benytte lejemålet eller der skal ske nedrivning eller ombygning af den ejendom, som lejemålet er beliggende i.

Hvis lejemålets placering er af væsentlig betydning og værdi for den lejer der opsiges, skal opsigelsen være rimelig, jf. erhvervslejelovens § 62, stk.1. De forhold, der bl.a. skal tages i betragtning ved denne vurdering er lejeperiodens længde, lejerens forbedring af lokalerne og værdien af lejerens kundekreds, jf. erhvervslejelovens § 62, stk. 2.

Ved en rimelig opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål, skal udlejer betale en godtgørelse til lejer for værdien af den kundekreds, der mistes som følge af flytningen, jf. erhvervslejelovens § 66, stk. 3. Denne godtgørelse skal ikke betales, hvis lejemålet ikke er erhvervsbeskyttet.

I takt med kædernes indtog på det danske erhvervslejemarked har disse bestemmelser fået større og større betydning. Hvis et lejemål er erhvervsbeskyttet risikerer udlejer, at blive nægtet adgang til at opsige lejemålet.

Selv hvis udlejer får ret i at opsigelsen er rimelig, vil opsigelsen af en erhvervsbeskyttet lejer være betydeligt dyrere for udlejer end opsigelsen af en ikke-erhvervsbeskyttet lejer.

De faktorer, der skiller erhvervsbeskyttelse fra ikke-erhvervsbeskyttelse, er derfor af stigende betydning.

Traditionelt har kerneområdet for erhvervsbeskyttelse været de butikker, hvor en væsentlig del af kundegrundlaget forsvandt ved en flytning, d.v.s. de butikker der solgte konsumvarer; kød, mælk grøntsager etc.

Erhvervsbeskyttelse for andre typer af lejemål er blevet afgjort konkret.

Ved en dom optrykt i tidsskrift for retsvæsen fra 2004, side 2604 tog landsretten stilling til om en ejendomsmæglerbutik var erhvervsbeskyttet. Landsretten fandt, at dette ikke var tilfældet.

Landsrettens begrundelse for dommen, kan få betydning for den traditionelle definition af hvilke lejemål, der er erhvervsbeskyttede.

I sagen havde ejendomsmæglerkæden Home en forretning beliggende på Store Torv i Århus, der var blevet opsagt af udlejer.

Den tidligere indehaver af forretningen forklarede til landsretten, at det var afgørende for en ejendomsmæglerforretning at have lokaler i stueplan. Herved tiltrak forretningen mange flere kunder, både potentielle købere og potentielle sælgere af fast ejendom.

Indehaveren forklarede, at en undersøgelse i butikken havde vist, at af samtlige købere havde 20 % fundet deres ejendom i butikken. De øvrige havde fundet deres ejendom på anden vis. Det var svært at fastholde kunderne, såvel sælgerne som køberne, men den centrale placering i Århus havde medvirket hertil. 90 % af de personer, der hver dag kom ind i butikken, kom kun for at kigge.

Udlejer forklarede for landsretten, at ejendomsmæglerkæden under retssagen, var flyttet fra lejemålet.

Landsretten fandt, at placeringen på torvet havde haft en betydning for ejendomsmæglervirksomheden. Denne betydning var blot ikke væsentlig.

Landsretten henviste herved til, at langt hovedparten af kunderne – såvel køberne som sælgerne – kom i kontakt med ejendomsmægleren på anden vis end igennem butikken. Det var derfor landsrettens opfattelse, ” at der ikke var en sådan særlig goodwill knyttet til beliggenheden af” ejendomsmæglervirksomheden, at denne var erhvervsbeskyttet.

Begrundelsen for landsrettens dom - at langt hovedparten af kunderne kom i kontakt med mægleren på anden vis end igennem butikken - kan udstrækkes til at gælde for en lang række af lejemålstyper, der tidligere har været erhvervsbeskyttede.

Et eksempel:

Hvis en forbruger ved reklamer på internettet eller i en tilbudsavis bliver gjort opmærksom på, at en filial af en stor supermarkedskæde har en række gode tilbud, er forbrugeren ligeglad med om filialen ligger i nabobyen og hvor i nabobyen filialen er beliggende. Det afgørende er mængden af tilbuddene.

Herved er forbrugeren kommet i kontakt med sælgeren på anden måde end på grund af butikkens beliggenhed. Hvis landsrettens begrundelse står til troende vil et sådant supermarked ikke være erhvervsbeskyttet.

Den traditionelle erhvervsbeskyttelse af den lille specialiserede grønthandler kan ligeledes være i fare. Hvis grønthandleren har oprettet en hjemmeside, hvor han reklamerer for sine produkter, bliver kunderne gjort opmærksom på forretningens eksistens på anden måde end på grund af dens beliggenhed.

I en verden, hvor reklamering på Internettet bliver almindeligt og nødvendigt, og hvor folk gerne køre længere for at kunne udnytte det gode tilbud eller få den rigtige vare, vil kerneområdet for erhvervsbeskyttelse skrumpe.

Herved vil domstolene muligvis i færre tilfælde skulle give erstatning for tab af kundekreds i anledning af flytningen.

Dette vil påvirke både den store og den lille erhvervslejer.

Men hvor den store erhvervslejer har kapitalen og råstyrken til at kunne genopbygge forretningens kundekreds på en ny beliggenhed, vil dette være umuligt for den mindre erhvervslejer.

Som omtalt ovenfor fandt landsretten, at tab af 20 % af omsætningen ikke var så væsentligt, at det kunne berettige til erhvervsbeskyttelse. Tab af en så stor del af omsætningen kan imidlertid være ganske afgørende for en lille erhvervslejers overlevelse.

Dette har formentlig ikke været lovgivers hensigt. Men Vestre Landsrets dom er endnu et udtryk for de fatale konsekvenser, som erhvervslejeloven kan få for de mindre erhvervslejere.

Danmarks Erhvervslejerforening

Adv. Henrik Roslev Østergaard