NYHEDSBREV
- maj 2005 -
1. Debat om Erhvervslejeloven
2. Hvornår er det bevist at lejen er væsentlig under markedslejeniveau?
1. Debat om Erhvervslejeloven
Som omtalt i sidste nyhedsbrev har formanden for Erhvervslejernes Landsorganisation i en artikel i Berlingske Tidende forsøgt at forsvare indholdet af Erhvervslejeloven.
Som beskrevet i sidste nyhedsbrev mislykkedes forsøget.
Samtidig åbenbarede formanden for Erhvervslejernes Landsorganisation, at han ikke havde nogen som helst forståelse for de store problemer, som loven har medført for de danske erhvervslejere.
Erhvervslejernes retsstilling er blevet forværret katastrofalt som følge af ikrafttrædelsen af erhvervslejeloven på mindst 20 punkter.
Problemerne for erhvervslejerne vil vokse i omfang i årene fremover, efterhånden som erhvervsudlejerne bliver opmærksomme på, at erhvervslejemålene nærmest er et tag-selv-bord efter ikrafttrædelsen af Erhvervslejeloven.
Danmarks Erhvervslejerforening gør alt hvad vi kan for at så mange personer, organisationer og virksomheder som muligt kan blive opmærksomme på faldgruberne og problemerne i erhvervslejeloven. Vores oplysende virksomhed omfatter naturligvis også Erhvervslejernes Landsorganisation.
Vi vil derfor gerne fremsætte følgende lokkende tilbud til formanden for Erhvervslejernes Landsorganisation: Undervisning i indholdet af erhvervslejeloven med særligt fokus på problemerne i loven. Undervisning vil blive illustreret med eksempler på erhvervslejelovens på erhvervslejerne.
Et af de problemer vi blandt andet vil komme ind på, er de konsekvenser ændringerne af bevisreglerne i erhvervslejeloven får, som nedennævnte dom fra Vestre Landsret viser.
2. Hvornår er det bevist at lejen er væsentlig under markedslejeniveau ?
Ved den nye erhvervslejelov er bevisreglerne i retssager om blandt andet lejens størrelse ændret.
Det er understreget i bemærkningerne til erhvervslejeloven, at den fri bevisbedømmelse skal være gældende ved bl.a. vurderingen af om det er bevist at en leje er væsentligt lavere end markedslejen.
Som tidligere omtalt skal domstolene nu – i modsætning til tidligere - tage stilling til samtlige de former for bevis som parterne måtte fremkomme med.
Det har været et åbent spørgsmål, om dette ville ændre domstolenes vurdering af, hvornår det var bevist, at en leje var væsentlig lavere end markedslejen.
Vestre Landsret har i en dom fra september 2004 delvist besvaret dette spørgsmål.
Sagen vedrørte et restaurationslejemål i en arkade i Århus. Der var i den pågældende arkade yderligere 7 andre erhvervslejemål. 2 af lejemålene stod tomme. I de øvrige lejemål var der blandt andet tøjforretninger, café og frisørsalon.
Nettoarealet for lejemålet var 54 kvadratmeter. Bruttoarealet var 89 kvadratmeter. I bruttoarealet var indregnet fællesarealer som en rotunde, Arkadegang og vareindleverings/lagerlokaler.
Lejer havde opstillet borde med servering på rotunden efter aftale med den tidligere udlejer.
Lejer havde i lejekontrakten ret til at afstå lejemålet til en af udlejer godkendt lejer indenfor samme branche. Lejer betalte ikke leje for toiletter og betalte derfor kun leje for 79 kvadratmeter. Foruden leje betalte lejer en andel af fællesudgifterne med kr. 25.000 incl. moms om året.
Udlejer havde varslet lejeforhøjelse fra 1.505,00 kr. pr. kvadratmeter til 2.800,00 kr. pr. kvadratmeter.
Lejer nægtede at acceptere forhøjelsen og udlejer udtog stævning ved Århus Boligret.
Som det vil være læserne af nyhedsbrevet bekendt, skulle udlejer - for at vinde sagen - bevise, at den leje som lejer betalte var væsentligt under markedslejen. Det vil sige, at lejen var ca. 12 % lavere end markedslejen.
For at bevise dette fremlagde udlejer 5 sammenligningslejemål for boligretten:
1. Selected, en tøjforretning på 190 kvadratmeter.
2. Message, en tøjforretning i 3 plan på henholdsvis 111/183/74 kvadratmeter.
3. Citysandwich, en sandwichbar på 40 kvadratmeter.
4. Lace, en tøjforretning i 2 plan på henholdsvis 51/58 kvadratmeter.
5. Baresso, en kaffebar i stue og underetage på henholdsvis 115/115 kvadratmeter.
Boligretten besigtigede disse lejemål og lejers lejemål under domsforhandlingen.
Boligretten nåede ved dens afgørelse frem til, at ingen af tøjforretningerne var sammenlignelige med lejers lejemål. Den leje, der blev betalt for disse lejemål, kunne derfor ikke bruges som bevis for, at lejer betalte en leje, der var væsentlig under markedslejen.
Boligretten fandt derimod, at de lejemål hvori der var sandwichbar og kaffebar, var sammenlignelige med lejers lejemål. Boligretten henviste til, at det for begge lejemål var tilladt at servere og at vilkårene ”i det væsentlige” svarede til vilkårene for det lejemål som sagen omhandlede.
Boligretten modererede dog ”sammenligneligheden”.
Boligretten anførte således, at sandwichbarlejemålet var mere sammenligneligt med det i sagen omhandlede lejemål end kaffebarslejemålet. Boligretten henviste herved til, at sandwichbarlejemålet var beliggende i naboejendommen til den ejendom, hvori det i sagen omhandlede lejemål var beliggende. Boligretten konstaterede dog også, at der var forskel på lejemålenes beliggenhed, idet sandwichbarlejemålet lå direkte ud til strøget, hvilket ikke var tilfældet for det i sagen omhandlede lejemål.
Kaffebarslejemålet var betydeligt større end det i sagen omhandlede lejemål, men boligretten fandt, at dette lejemål var sammenligneligt på baggrund af lejemålets indgangsparti.
Boligretten konstaterede, at det i sagen omhandlede lejemål ikke havde en helt så god beliggenhed som sammenligningslejemålene. Ikke desto mindre fandt boligretten, at lejemålene kunne sammenlignes.
Herefter konstaterede boligretten, at:” Boligretten finder efter en samlet bedømmelse, at sagsøgeren (udlejer) har godtgjort, at den nuværende leje for sagsøgtes (lejere) lejemål er væsentligt lavere end markedslejen. Boligretten har særligt lagt vægt på, at det er en stor kvalitet i sagsøgtes lejemål, at hun kan anvende hele rotunden foran pub´en til ”udeservering”. Dog må der tages hensyn til, at rotunden er fællesareal med de øvrige lejere i Arkaden, og at der ikke er tale om en eksklusiv brugsret for sagsøgte.” (red.)
På baggrund heraf fastsatte boligretten lejen til kr. 2.500,00 pr. kvadratmeter om året.
Lejer indbragte afgørelsen for Vestre Landsret.
Under forberedelsen af sagen for landsretten fremlagde lejer en erklæring fra den tidligere udlejer i henhold til hvilken lejer havde ret til at benytte en del af rotunden til servering uden at skulle betale særskilt leje herfor.
Udlejer fremlagde yderligere en dom fra Århus Boligret vedr. leje for en skoforretning i området. Udlejer påberåbte sig denne dom som yderligere sammenligningslejemål.
Udlejer oplyste supplerende til landsretten, at lejen for de øvrige lejemål i Arkaden på tidspunktet for varslingen af forhøjelsen af lejen var mellem kr. 1.506 og kr. 1.692 pr. kvadratmeter om året.
Administrator af ejendommen, hvor lejemålet var beliggende, blev afhørt som vidne i sagen. Denne oplyste, at der på varslingstidspunktet var et tomt lejemål i ejendommen.
Landsretten var enig med boligretten i, at samtlige forretningslejemål ikke kunne benyttes som sammenligningsgrundlag med henblik på fastsættelse af markedslejeniveauet for et restaurationslejemål som lejers.
Landsretten fandt endvidere ikke, at sandwichbarlejemålet og kaffebarslejemålet var ”direkte sammenlignelige” med lejers lejemål. Landsretten begrundede dette resultat med 3 forhold:
1. Begge lejemål havde en bedre beliggenhed end det i sagen omhandlede lejemål.
2. Kun et af lejemålene havde tilnærmelsesvist samme størrelse som det i sagen omhandlede lejemål.
3. Lejer betalte udover lejen også en del af ejendommens samlede driftsudgifter.
Landsretten konstaterede endvidere, at der i Arkaden på varslingstidspunktet havde været i hvert fald et ledigt lejemål.
Under henvisning hertil og til oplysningerne om lejen for de øvrige lejemål samt til den særlige beliggenhed som det omhandlede lejemål i sagen havde, konstaterede landsretten, at det ikke var dokumenteret at lejen var væsentligt lavere end markedslejen.
Ved afvisningen af at benytte diverse forretningslejemål som sammenligningsgrundlag for det i sagen omhandlede restaurationslejemål fastslår landsretten på ny, at sammenligningslejemål skal være af samme type som det lejemål, som lejeforhøjelsessagen vedrører. Dette fremgår direkte af erhvervslejeloven og er ikke overraskende.
Det overraskende er, at landsretten tilsyneladende i dommen skaber et nyt begreb; nemlig sammenligningslejemål der ikke er ”direkte sammenlignelige” med det i sagen omhandlede lejemål.
Landsretten afviser ikke sandwichbarlejemålet og kaffebarslejemålet som uanvendelige som sammenligningsgrundlag. Landsretten konstaterer blot, at de ikke er direkte sammenlignelige med det i sagen omhandlede lejemål.
Ved læsning af dommen får man derfor den opfattelse, at hvis ikke der i Arkaden havde været et tomt lejemål på varslingstidspunktet og lejen for de øvrige lejemål i Arkaden havde været højere, kunne de fremlagte sammenligningslejemål have ført til forhøjelse af lejen.
En mulig forhøjelse af lejen baseret på kun 2 sammenligningslejemål er ikke i overensstemmelse med den hidtidige retspraksis. Domstolene har hidtil krævet, at der blev fremlagt flere sammenligningslejemål end blot 2 før et lejeniveau kunne betragtes som dokumenteret.
Det er endvidere overraskende, at landsretten henviser til lejen for de øvrige lejemål i Arkaden. Herved bliver disse lejemål en art sammenligningslejemål til fordel for lejer og det bestående lejeniveau. Dette til trods for, at de ikke opfylder betingelserne for at kunne virke som sammenligningslejemål, da de alle er af anden type end det i sagen omhandlede lejemål.
Dommen er som anført meget konkret begrundet.
Det er derfor tvivlsomt om dommen vil få konsekvenser for retspraksis generelt.
Såfremt dette bliver tilfældet vil det være til skade for erhvervslejerne.
En situation hvor lejeniveauet kan dokumenteres ved fremlæggelse af blot 2 domme vil motivere udlejer til at ”prøve lykken” i lejeforhøjelsessager i langt større omfang end i dag.
Det vil formentlig også medføre, at det er lettere at gennemføre lejenedsættelsessager, men traditionelt er lejerne ikke nær så opmærksomme på muligheden herfor, som udlejerne er for at gennemføre forhøjelser.
Hvis dommen er udtryk for en kommende tendens i retspraksis må det også konstateres, at ændringen af bevisreglerne ved ikrafttrædelsen af erhvervslejeloven, får en stor betydning for fastsættelsen af lejen ved retssager.
Et markedslejeniveau kan efter Danmarks Erhvervslejerforenings opfattelse ikke være dokumenteret ved fremlæggelse af blot 2 sammenligningslejemål.
Såfremt dette bliver ny retspraksis støtter det yderligere Danmarks Erhvervslejerforenings krav om ændring af erhvervslejeloven.
Danmarks Erhvervslejerforening
Adv. Henrik Roslev Østergaard