NYHEDSBREV
- april 2005 -
Erhvervslejeloven
burde ikke splitte erhvervslejerne.
Erhvervslejeloven blev udarbejdet på baggrund af
et forlig indgået mellem blandt andet udlejerorganisationerne og
Erhvervslejernes Landsorganisation. Formanden for Erhvervslejernes
Landsorganisation, Johnny Beyer, forsøgte den 15. marts 2005 i en artikel i
Berlingske Tidende at tage loven i forsvar. Johnny Beyer kaldte blandt andet
loven ”brugervenlig og fleksibel”.
Danmarks Erhvervslejerforening er enig i, at
erhvervslejeloven er såvel venlig som fleksibel – for udlejerne.
Der er derimod mange grunde til, at loven
hverken er venlig eller fleksibel for erhvervslejerne:
Markedsleje
ctr. det lejedes værdi.
Ved erhvervslejelovens ikrafttræden blev
begrebet markedsleje indført i erhvervslejeretten. Erhvervslejeres husleje
fastsættes nu efter dette begreb. Markedslejen fastsættes i loven til den leje
som en kyndig udlejer og en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale
for det pågældende lejemål, når vilkårene i lejekontrakten, lejemålets stand,
beliggenhed, lokalernes anvendelse, størrelse, kvalitet og
vedligeholdelsestilstand tages i betragtning.
Tidligere blev lejen for et erhvervslejemål,
hvis der var uenighed herom, fastsat efter det lejedes værdi. Udlejer skulle - hvis
lejen skulle hæves - dokumentere, at den nye leje svarede til lejen for en
repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller i området som var sammenlignelige
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og
vedligeholdelsesstand.
Hvori består forskellen?
Markedslejebegrebet er fremadrettet, mens det
lejedes værdi var bagudrettet.
Markedslejebegrebet baseres på hvad man må
forvente, at kyndige udlejere og kyndige lejere ville anse for en passende leje for lejemålet i fremtiden. Det må
derfor forventes, at nyindgåede lejemål vil få en afgørende betydning for
vurderingen af markedslejen i et område. De nyindgåede lejemål indgås ofte af
særdeles ukyndige lejere. Der tages ikke hensyn hertil ved fastsættelsen af
markedslejen.
Det lejedes værdi var baseret på, hvilken leje
udlejer kunne dokumentere, at de tilsvarende lejemål i kvarteret var lejet ud
til. Der skulle fremlægges flere sammenligningslejemål for at dokumentere, at
det lejedes værdi var højere end den aktuelle leje. Et atypisk nyindgået lejemål
med en – for – høj husleje blev dermed neutraliseret.
Med andre ord kan markedslejen fastsættes til en
for kvarteret atypisk høj husleje. Ved anvendelsen af det lejedes værdi blev
huslejen fastsat på baggrund af gennemsnitsbetragtninger og dermed baseret på
den husleje som flere lejemål i kvarteret betalte. Huslejen fastsat efter det
lejedes værdi var derfor mere udtryk for den reelle leje i kvarteret og området
end den husleje der fastsættes efter markedslejen.
Hertil kommer, at markedslejebegrebet - som det
er defineret i loven - bygger på den illusion, at alle små erhvervslejere, er
kyndige i lejeforhold.
Det er Erhvervslejernes Landsorganisation også
enig i. Artiklen i Berlingske Tidende afsluttes således med en opfordring fra
Formanden for Erhvervslejernes Landsorganisation til at benytte rådgivere ved
indgåelse af erhvervslejekontrakter, da ”lejerne som regel ikke er kyndige på
erhvervslejelovens område…”.
Man er som ny lejer mere interesseret i, hvornår
man kan komme ind i lejemålet og få startet sin virksomhed end at sætte sig ind
i markedslejeniveauet i det pågældende område, hvor butikken eller lejemålet er
beliggende.
Konsekvensen ses tydeligt i det indre København,
men ikke kun her. I mange byer og centre åbner og lukker den ene butik efter
den anden i de samme lejemål. For sent går det op for de ivrige nye
erhvervslejere, at de betaler en alt for høj husleje.
Bag ved hver eneste butik, der må lukke efter en
kort levetid, kan der være store investeringer i arbejdskraft, indretning,
ansatte, sikkerhedssystemer, forsikringer, revisorer etc. Disse investeringer er
som oftest tabt.
Dette kunne være undgået. Hvis den eneste
organisation, der eksisterede på tidspunktet for forhandlingerne om
erhvervslejeloven som repræsentant for erhvervslejerne, havde varetaget
erhvervslejernes interesser. Dette gjorde Erhvervslejernes Landsorganisation
ikke. Derfor er erhvervslejeloven i dag udelukkende venlig overfor
erhvervsudlejerne.
Erhvervslejelovens
§ 14:
Ved erhvervslejelovens vedtagelse blev der i
lovens § 14 mulighed for, at erhvervsudlejerne kunne opsige et erhvervslejemål,
hvis en forhandling om nye lejevilkår var endt uden resultat.
Denne regel gælder dog kun for lejemål, hvor den
virksomhed, der udøves i lejemålet, ikke er afhængig af lejemålets placering.
Det vil sige, at reglen ikke gælder for eksempel det typiske butikslejemål.
Reglen gælder også kun hvis bestemmelsen er indsat i lejekontrakten.
Ved reglen er der opstået en lovfæstet
pressionsmulighed for erhvervsudlejerne. Erhvervsudlejerne har fået det absolut
bedst mulige kort i hånden i forbindelse med en forhandling. Hvis ikke lejerne
indser fornuften i udlejernes forhandlingsudspil, opsiges lejekontrakten og erhvervslejeren
sættes på gaden.
Det er efter Danmarks Erhvervslejerforenings
mening en uhørt stærk – og for lejerne urimelig - forhandlingspression, som
Erhvervslejernes Landsorganisation har accepteret blev lagt i hænderne på
udlejerne.
For erhvervslejerne er en sådan bestemmelse
naturligvis en voldsom belastning – for erhvervsudlejerne er bestemmelsen en
tilsvarende kæmpe fordel.
Til illustration af bestemmelsens urimelighed i
forhold til erhvervslejerne kan nævnes følgende tænkte eksempel:
Erhvervsudlejeren A og erhvervslejeren B indgår aftale
om et kontorlejemål med lager, hvorfra lejer skal drive sin internetvirksomhed.
I lejekontrakten indsættes bestemmelse om, at udlejer kan benytte erhvervslejelovens
§ 14. Lejer er noget betænkelig ved denne bestemmelse, men lejer skal desperat
bruge lejemålet så hurtigt som muligt for at kunne ekspandere sin virksomhed.
Da udlejer samtidig beroliger med, at bestemmelsen jo først kan finde
anvendelse om 8 år, og ordene ”Vi kan jo finde ud af det” skriver lejer under
på kontrakten.
Ejendommen sælges og der kommer en ny udlejer
til.
Efter 4 år varsler den nye udlejer
lejeforhøjelse i medfør af bestemmelserne om markedsleje. Da der er sket en
voldsom udbygning af det område, som lejemålet er beliggende i – som lejer
ingen glæde har af – og da udlejer kan fremlægge nye lejekontrakter vedr. andre
bygninger i området, som følge af udbygningen sættes huslejen op med 200 %.
Efter yderligere 4 år, d.v.s. 8 år efter at lejemålet
blev indgået, kræver udlejer under henvisning til bestemmelsen i kontrakten og
erhvervslejelovens § 14 en forhandling om lejevilkårene, herunder om lejens
størrelse.
I mellemtiden har området skiftet karakter. Fra
at være et tidligere lidt dødt område er det nu blevet interessant for
butikker, da der nu er bygget mange boliger i området.
Udlejer vil udnytte, at området har skiftet
karakter. Det lejemål, som lejer har, skal udlejes til supermarked.
Udlejer fastsætter lejevilkårene og ønsker
blandt andet, at huslejen sættes op med 400 %.
Et sådant krav kan lejer ikke opfylde. Udlejer
konstaterer, at der ikke kan opnås enighed om en ny lejekontrakt og opsiger
lejer.
Selvom lejer har opfyldt kontraktens
bestemmelser til punkt og prikke må lejer acceptere, at driften af hans
virksomhed nu skal belastes med flytningen, herunder de udgifter der følger
heraf ved omsætningstab, besvær med at finde et nyt lejemål, opsigelse af
medarbejdere, der ikke ønsker at flytte som følge af virksomhedens flytning,
oplæring af nyt personale, etc.
Ganske vist får virksomheden en kompensation fra
udlejer, men først efter længere tid og mange tovtrækkerier med udlejer.
Kompensationen dækker heller ikke alle de
merudgifter, som lejeren fik som følge af flytningen, men eksempelvis kun driftstabet
i ”normal flytteperiode”, jf. erhvervslejelovens § 66, stk. 2, nr. 4. At
virksomhedens server eksempelvis går ned 3 dage efter flytningen som følge af
forhold ved flytningen kan ikke dokumenteres og skal derfor ikke erstattes af udlejer.
At man som erhvervslejerrepræsentant overhovedet
kunne acceptere en sådan bestemmelse er for at sige det lige ud en katastrofe.
Da bestemmelsen kun kan anvendes, hvis den er
indsat i lejekontrakten, og først 8 år efter lejemålets begyndelse, vil man
først kunne se den fulde virkning af bestemmelsen i 2008 og fremefter. Man må
for Erhvervslejernes Landsorganisation håbe, at de fleste på det tidspunkt har
glemt, hvem der var med til at indsætte bestemmelsen i erhvervslejeloven.
Bevis
eller muligheden for syn - og skøn:
En anden nyskabelse med erhvervslejeloven var
ændringen af bevisreglerne for fastsættelsen af lejen for et lejemål.
Tidligere kunne dette – næsten – udelukkende dokumenteres
ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, d.v.s. fremlæggelse for domstolene
af lejekontrakter og oplysningsskemaer om sammenlignelige lejemål i samme gade,
samme kvarter eller samme område.
Med den nye erhvervslejelov er det blevet tilladt,
at afholde syn og skøn for at dokumentere markedslejen. Syn og skøn er et
veletableret retligt instrument, der i sager om mangler ved f.eks. en fast
ejendom eller andet fungerer fint. En af grundene hertil er, at der inden for
de enkelte fag er mange - ingeniører, håndværkere, teknikere og andre ”eksperter”
- der har en stor viden og kunnen om de forskellige områder. Det er med andre
ord ikke svært, at finde en person, der har forstand på f.eks. mangler ved en
fast ejendom og som samtidig ikke har en relation til nogen af parterne i sagen
og ikke har nogen interesse i sagens udfald.
Som tidligere omtalt kan det være vanskeligt i
mindre befolkningstætte områder at finde egnede syn- og skønsmand, der ikke
tidligere har været i kontakt med en af parterne eller til brug for en anden
udlejeres forsøg på at hæve huslejen, har vurderet markedslejen i en af udlejer
betalt erklæring og dermed er inhabil.
Men også bevisværdien af syn og skønnet er
særdeles usikker.
Det bedste eksempel er tidligere omtalt her i
nyhedsbrevet, nemlig vurderingen af lejen for Wonderful Copenhagens lejemål i
Tivoli.
Udlejer og lejer indhentede
hver en erklæring herom. Lejers erklæring, der var indhentet af en kyndig
erhvervsmægler, nåede frem til en kvadratmeterleje på 4.000,00 kr. om året. Udlejers
erklæring, der var indhentet hos en kyndig erhvervsudlejer, nåede frem til en
kvadratmeterleje, for nøjagtig det samme lejemål, på kr. 7.000,00 pr. måned om
året.
Forskellen mellem disse 2
vurderinger var så stor, at man ikke kunne enes om fastsættelsen af en leje
midt imellem vurderingerne. Man blev derfor enige om, at lade en kyndig erhvervsejendomsmægler
udarbejde en ny vurdering, som man ville lægge til grund for fastsættelsen af
huslejen.
Denne mægler fastsatte
lejen til kr. 3.000,00 kr. pr. kvadratmeter om året! Mægleren henviste til
støtte for vurderingen endvidere til en række konkrete lejemål, som parterne
kunne kontrollere.
Eksemplet taler for sig
selv. Den tredje mæglers vurdering er 25 % mindre end den laveste af de 2
foregående vurderinger og 2 1/3 gange lavere end den højeste.
Eksemplet viser, at det er
særdeles vanskeligt at vurdere størrelsen af markedslejen for et lejemål.
Vurderingen er jo ikke – som eksempelvis en vurdering af en vandskade – en forholdsvis
objektiv konstatering af et bestemt forhold, som mere eller mindre direkte kan
dokumenteres. Vurderingen er derimod et skøn, baseret på vurderingsmandens
viden om hvad andre tilsvarende lejemål, inden for en kortere periode forud for
vurderingens udarbejdelse, er blevet udlejet til.
Konklusionen
er, at når der kan være så forskellige skøn fra personer, der kunne have været
udpeget som syn- og skønsmænd under en eventuel retssag, kan
markedslejeniveauet aldrig fastsættes præcist med henvisning til et foretaget
syn og skøn. Et syn og skøn er jo kun én persons opfattelse af lejeniveauet,
der som ovennævnte eksempel viser, kan være helt forkert.
Ovennævnte fremhævelse af forskellige ulemper
ved erhvervslejeloven for erhvervslejere er de mest grelle eksempler fra loven.
Et andet eksempel er fjernelsen af beskyttelsen af erhvervslejerne ved at
tillade lejevilkår, der er mindre fordelagtige for erhvervslejerne end lovens
ordlyd.
Det er for Danmarks Erhvervslejerforening
uforståeligt, at Erhvervslejernes Landsorganisation har villet lægge navn til
erhvervslejeloven, således som denne trådte i kraft den 1. januar 2000.
Under en socialdemokratisk regering, der netop
var blevet valgt på at beskytte lejernes interesser, accepterede
Erhvervslejernes Landsorganisation en kraftig forringelse af erhvervslejernes
retstilstand, uden nogen forbedringer til gengæld.
Derfor hvis der er problemer; kontakt Danmarks
Erhvervslejerforening. Vi er den eneste organisation, der varetager
erhvervslejernes interesser.
Danmarks Erhvervslejerforening
Adv.