NYHEDSBREV - januar 2005
Indhold: 1. Vellykket modernisering af erhvervslejeloven ? 2. Grundlaget for markedslejen.
Vellykket modernisering af erhvervslejeloven ? Advokaterne Niels og Christian Gangsted-Rasmussen, udtalte i Berlingske Tidende den 21. december 2004, at den nye erhvervslejelov ”fungerer fremragende”. Dette er - uden modifikationer - forkert. Som det vil være medlemmerne af Danmarks Erhvervslejerforening bekendt, trådte der en ny erhvervslejelov i kraft den 1. januar 2000. Loven indførte bl.a. begrebet markedsleje. Erhvervslejeres husleje fastsættes nu efter dette begreb. Markedslejen fastsættes i loven til den leje som en kyndig udlejer og en kyndig lejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, når vilkårene i lejekontrakten, lejemålets stand, beliggenhed, lokalernes anvendelse, størrelse, kvalitet og vedligeholdelsestilstand blev taget i betragtning. Advokaterne Gangsted-Rasmussen, var i artiklen i Berlingske Tidende af den opfattelse, at markedslejebegrebet fungerede så godt, at det burde indføres på boligområdet. Advokaterne henviste bl.a. til, at markedslejebegrebet havde givet sig udslag i et markant fald i antallet af retssager mellem udlejer og lejer. Det er på ingen måde Danmarks Erhvervslejerforenings opfattelse, at antallet af tvister vedr. lejens størrelse mellem lejer og udlejere skulle være faldet efter erhvervslejelovens ikrafttræden. Tværtimod. I sekretariatet får vi ofte henvendelser fra vores medlemmer vedr. udlejeres varsling af lejeforhøjelser. En stor del af disse sager overgår til retslig behandling hos advokatfirmaet Jerry Osbak. Vi oplever imidlertid også, at en stadig større del af vores medlemmer efter en forhandling med udlejer seriøst overvejer at indgå forlig med udlejer på et nyt lejeniveau, der efter vores opfattelse er for højt. Tilsvarende overvejelser ville de ikke have haft under den tidligere erhvervslejelov. Hvorfor nu det? En af grundene er, at markedslejebegrebet - således som det er defineret i loven - er bygget på en illusion. Det er på ingen måde svært at finde udlejere, der er kyndige i erhvervslejeforhold – de lever jo som regel af, at være netop det. Det er imidlertid betydeligt mere vanskeligt, at finde små erhvervslejere, der er kyndige i lejeforhold. Med mindre man som lejer ønsker at åbne en erhvervsmæglerforretning fra lejemålet er man som lejer mere interesseret i, hvornår man kan komme ind i lejemålet og få startet sin virksomhed end at sætte sig ind i markedslejenivauet i det pågældende område. Konsekvensen heraf ses tydeligt i det indre København. Den ene butik efter den anden åbner og lukker i de samme lejemål. For sent går det op for de ivrige nye erhvervslejere, at de betaler en alt for høj husleje. Samtidig er den ellers tidligere så søde naboerhvervslejer, der har ligget på samme lejemål i flere år, lige pludselig blev noget stram i betrækket. For han har fra udlejer med henvisning til lejekontrakten for de nye lejere, lige pludselig fået en – alt for høj – lejeforhøjelses varsling af udlejer. Vi i Danmarks Erhvervslejerforening oplyser vores medlemmer om markedslejeniveauet og om hvornår det er tilrådeligt at tage retssagen eller der bør indledes forligsforhandlinger. Lejeforhøjelse af markedslejen har igen afsmittende virkning for resten af erhvervslejemålene i gaden, da udlejere – eller måske snarere deres advokater – ved, at det er til udlejeres fordel at dele erfaringerne om de nye dyre erhvervslejemål. Denne udvikling er til skade for samfundet. Den lukker ellers rentable virksomheder, der kunne have skabt arbejde, skatteindtægter og forøget velfærden. Den ødelægger også de ellers så højt besugne iværksætteres mulighed for at overleve og skabe succesrige virksomheder. Derfor fungerer den nye erhvervslejelov ødelæggende for mange erhvervslejere. En anden grund til, at flere erhvervslejere overvejer at acceptere en for høj markedsleje er, at samtidig med markedslejebegrebets indførelse, blev bevisreglerne for fastsættelsen af markedslejen ændret. Tidligere kunne dette – næsten – udelukkende bevises ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, d.v.s. fremlæggelse for domstolene af lejekontrakter og oplysningsskemaer om sammenlignelige lejemål i samme gade, samme kvarter eller samme område. Med den nye erhvervslejelov blev det imidlertid tilladt, at afholde syn- og skøn for at dokumentere markedslejen. Syn- og skøn er et veletableret retligt instrument, der i sager om mangler ved f.eks. en fast ejendom eller andet fungerer fint. En af grundene hertil er, at der inden for de enkelte fag er mange personer - ingeniører, håndværkere, teknikere og andre ”eksperter” - der har en stor viden og kunnen om de forskellige områder. Det er med andre ord ikke svært, at finde en person, der har forstand på f.eks. evt. mangler ved en fast ejendom og som samtidig ikke har nogen relation til nogen af parterne i sagen og i øvrigt ikke har nogen interesse i sagens udfald. Det samme lader sig ikke gøre på erhvervslejeområdet. For hvem har forstand på hvad markedslejen for et lejemål er? Det er i forarbejderne til erhvervslejeloven forudsat, at bl.a. erhvervsmæglerne har denne viden. Efter DKE´s opfattelse er en erhvervsmægler som syn – og skønsmand i en sag om størrelsen af markedslejen som at sætte ræven til at vogte gæs. Antallet af erhvervsmæglere er ikke som antallet af f.eks. ingeniører med forstand på bygningsforhold, stort. Erhvervsmæglerområdet er forholdsvist lille og specialiseret. Det kan derfor være svært at finde en erhvervsmægler, der ikke tidligere har arbejdet for udlejere. Dette er selvsagt et stort problem i mindre byer eller i områder, hvor erhvervslejemålene er ejet af en eller få udlejere. Samtidig bruger udlejerne i stigende grad erhvervsmæglervurderinger af markedslejen for et lejemål, til at begrunde overfor lejerne, at lejen skal sættes op. Herved skabes der yderligere pres på den enkelte erhvervsmægler til at sætte markedslejen så højt, at kunden – udlejeren – bliver tilfreds. Dette får en afsmittende betydning for erhvervsmæglernes vurderinger, når de evt. måtte agere som syn- og skønsmænd. De fleste erhvervsmægleres salær for at finde lejere fastsættes endvidere efter størrelsen af den leje som erhvervsmægleren opnår. Dette giver i sig selv et kraftigt incitament til, at sætte markedslejen så højt som muligt, fordi det kunne jo være, at man selv fik til opgave at udleje lokaler i området. Så ville det jo være dejligt, hvis lejeniveauet i området var så højt som muligt, at man kunne få et så stort salær som muligt. Samtidig vil det formentlig være meget vanskeligt at overbevise en domstol om, at en skønsmands vurdering af markedslejen for et område er forkert. Domstolene er vant til – med rette – at stole på skønsmænds vurdering ved sager om f.eks. mangler ved fast ejendom. Konsekvensen af den ellers smukke ide om, at lade en uvildig person fastsætte markedslejen er, at der er risiko for, at flere og flere urimelige forhøjelser af huslejen accepteres af domstolene til skade for samtlige lejere. Også derfor er der på ingen måde tale om nogen vellykket modernisering af erhvervslejeloven. Som begrundelse for den nye erhvervslejelovs fortræffeligheder fremhæver Gangsted-Rasmussen advokaterne også, at lejerne jo også kan kræve huslejen nedsat, under henvisning til, at markedslejen er lavere end den gældende leje. Vi har i Danmark i perioden fra år 2000 til cirka medio år 2004 haft en særdeles beskeden økonomisk vækst. Økonomerne har diskuteret, hvorvidt situationen kunne betegnes som en økonomisk krise, men der har været enighed om, at der ikke har været opsving i denne periode. I en sådan periode skulle man altså – såfremt Gangsted Rasmussen advokaternes opfattelse af loven er rigtig – have set en faldende eller i hvert fald stagnerende leje indenfor de forskellige typer af erhvervslejemål. Dette er ikke tilfældet. Det har sikkert ikke undgået DKE´s medlemmers opmærksomhed, at der har stået mange kontorlejemål tomme. Tiltrods herfor, er lejen for kontorlejemål ikke stagneret, men mellem 20%-30% indenfor de sidste 4 år. Indenfor restaurationslejemålene er det DKE´s opfattelse, at lejeniveauet i perioden er steget væsentlig, tiltrods for den krise, der har været i restaurationsbranchen. For butikslejemål har DKE heller ikke kunnet konstatere nogen faldende eller dog stagnerende tendens – tværtimod. Derfor er den nye erhvervslejelov ikke et fremskridt eller vellykket. Årsagen til, at lejeniveauet ikke er faldet eller stagneret, til trods for i hvert fald en økonomisk stagnation i de sidste 4 år, skal formentlig bl.a. findes i selve konstruktionen af markedslejebegrebet. Hvor det tidligere gældende begreb – ”det lejedes værdi” – fastsatte lejen på baggrund af lejen for de eksisterende lejemål, fastsættes markedslejen efter definitionen i loven primært efter tilsvarende nyindgåede lejemål. I en tid hvor udlejerne bliver større og større er der behov for en lov, der fastsætter et ”retfærdigt” lejeniveau, der både tager hensyn til lejen i de eksisterende lejemål og til lejen i nyindgåede lejemål. Ikke en lov, der - som erhvervslejeloven - læner sig så meget forover, at man taber balancen. Der er behov for en lov, der afbalancere hensynet til lejer og udlejer og som tager hensyn til deres ofte forskellige forudsætninger. Ikke en lov, der - som erhvervslejeloven – giver den der har råd til at skaffe sig viden, en fordel frem for den part, der ikke har råd eller som i begejstringens stund ikke tænker på at søge råd. DKE kan derfor kun opfordre til, at medlemmerne oplyser kollegaer, venner, bekendte og som mange andre som muligt om foreningen og dens virke. Husk – når man er medlem af DKE kan man få al den mundtlige rådgivning man måtte ønske vedr. erhvervslejeforhold helt gratis. Grundlaget for markedslejen Retspraksis viser, at kriterierne der lægges til grund for vurderingen af markedslejen ikke er ligestillede. Der er en vis rangordning af de enkelte kriterier. I det følgende vil denne rangordning kort blive gennemgået: Først og fremmest lægges der ved fastsættelsen af markedslejen vægt på lejemålets beliggenhed. Ligger lejemålet på et strøg, hvor der kommer mange mennesker forbi, i forhold til en sidegade, hvor antallet af passerende og dermed mulige kunder er betydeligt lavere, er dette ensbetydende med en højere markedsleje. Også for to næsten ens lejemål i et center, kan beliggenheden have afgørende betydning ved fastsættelsen af markedslejen. Det lejemål, der ligger tæt på en publikumsmagnet – Føtex, Netto, eller anden dagligvarebutik – bliver passeret af betydeligt flere potentielle kunder end det lejemål der er beliggende i udkanten af centeret. Markedslejen er derfor højere for det lejemål, der er beliggende centralt. Dernæst tages der hensyn til indholdet af lejekontrakterne for lejemålene, d.v.s. vilkårene for lejemålet. Lejemål der fremstår ens med nogenlunde samme størrelse, beliggenhed og kvalitet kan være fuldstændig og aldeles usammenlignelige, hvis det ene lejemål er tillagt afståelsesret, genindtrædelsesret, fremlejeret eller lignende, mens det ikke er tilfældet i det andet lejemål. Det lejemål, hvor der ikke betales nogen del af udlejers driftsudgifter, der således er inkl. i lejen, kan kun i begrænset omfang sammenlignes med det lejemål, hvor driftsudgifter afregnes særskilt overfor lejer. Resten af kriterierne i erhvervslejelovens § 13 er af mindre betydning. Anvendelsesmulighederne for et lejemål har også betydning for markedslejen. Et lejemål, der må benyttes til restaurationsdrift, kan ikke sammenlignes med et butikslejemål. Et restaurationslejemål kræver som regel indsættelse af bestemte maskiner og opbygning af køkken med deraf følgende større slid på ejendommen. Mere specialiserede lejemål som urmagerforretninger kan ikke sammenlignes med bagerforretninger, hvor der foregår produktion. Jo større et lejemål er, jo billigere er det som regel pr. kvadratmeter. Store lejemål kan derfor som udgangspunkt ikke sammenlignes med små lejemål. Lejemålenes kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand har endvidere betydning ved fastsættelsen af markedslejen. Det har dog langt mindre betydning end lejemålets beliggenhed. Som anført i loven er de ovenfor anførte kriterier ikke udtømmende. Det er derfor væsentlig, at man som lejer, der står foran en forhandling med udlejer om lejens størrelse eller foran en eventuel retssag i god tid gør sig klart hvilke ulemper lejemålet og dets vilkår lider af. Jo flere kvalificerede ”ulemper”, jo mindre markedsleje. Danmarks Erhvervslejerforening Advokat Henrik Roslev Østergaard |