NYHEDSBREV Nr. 7 - april 2004

DOM OM MARKEDSLEJEN

Erhvervslejerne lever i øjeblikket i en spændende tid. De første domme om huslejens størrelse i henhold til den nye regel om ”markedsleje” er i øjeblikket ved at ”tikke ind” på skærmene, telefaxerne og i brevkasserne.

Det hidtidigt anvendte kriterium for erhvervslejens størrelse ”det lejedes værdi” er afløst af ”markedslejen”.

Erhvervslejelovens § 13, stk. 1, som er den nye afgørende bestemmelse, er tidligere citeret i DKEs nyhedsbreve. For hukommelsens skyld skal jeg herved citere § 13, stk. 1, der er sålydende:

”Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den pågældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, bl.a. under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje, finder reglen i Retsplejelovens § 344 om rettens frie bevisbedømmelse anvendelse”.

Der er væsentlig forskel på det tidligere anvendte kriterium ”det lejedes værdi” og det nugældende kriterium ”markedslejen”.

Ved fastlæggelsen af ”det lejedes værdi” forsøgte lejer og udlejer at fremskaffe oplysninger om, hvad andre erhvervslejere i tilsvarende lejemål betalte. Dette var ensbetydende med, at erhvervslejerne forsøgte at fremskaffe oplysninger om gamle, lave huslejer i erhvervslejemål, hvor huslejen ikke var blevet reguleret i mange år.

Udlejerne på den anden side forsøgte at fremskaffe oplysninger om huslejen i nyindgåede erhvervslejemål, for at bevise, at ”det lejedes værdi” var højere end den leje den pågældende lejer betalte. Kriteriet ”det lejedes værdi” blev således fastlagt bl.a. på grundlag den gældende leje, også i lejemål, hvor der ikke var sket nogen regulering i mange år.

”Markedslejen” defineres som ”den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale”.

Definitionen af markedslejen er ensbetydende med, at kun nyindgåede eller nyregulerede lejemål på tidspunktet for varslingen af en lejeforhøjelse eller lejenedsættelse er relevant som sammenligningsmateriale.

Det nye kriterium vil betyde, at dersom det almindelige huslejeniveau er i stigning, vil udlejere af erhvervslejemål kunne påberåbe sig nyindgåede lejeaftaler eller gennemførte lejeforhøjelser over for deres lejere, og dermed få gennemført en forhøjelse af erhvervslejen.

Jeg har netop for en af DKEs medlemmer ført og fået dom i en sag afsagt af Københavns Byret, som vil blive refereret nedenfor. Dommen tager stilling til visse principielle spørgsmål, og kan derfor have betydning for andre medlemmer af DKE.

Inden jeg refererer dommen, skal jeg herved nævne en enkelt forskel mellem den tidligere Erhvervslejelovs § 3 (”det lejedes værdi”) og den nugældende § 13 (”markedslejen”).  Tidligere var det afgørende tidspunkt for bedømmelsen af, hvilken husleje, der skulle betales i fremtiden, lejeforhøjelsens eller lejenedsættelsens ikrafttrædelsestidspunkt. Det ville typisk sige, at det var tidspunktet, der lå mindst tre måneder senere end varslingen.

I dag er det afgørende tidspunkt varslingstidspunktet.

Både i den tidligere Erhvervslejelovs § 3 og den nuværende Erhvervslejelovs § 13 er det en betingelse for en eventuel lejeregulering, at der skal være en væsentlig forskel mellem den leje, der aktuelt betales, og den leje, der kræves reguleret til. Det har gennem tiderne været et diskuteret emne, både i teori og praksis, hvor stor forskellen skulle være, for at denne kunne siges at være væsentlig. Det har hidtil været antaget, at forskellen skulle være mindst 10-15%.

I en kommentar til den seneste udgave af Karnov er det anført, at forskellen skal være mindst ca. 12%. Det vil med andre ord sige, at hvis forskellen mellem den aktuelle husleje og den krævede husleje kun er 9½% er denne ikke væsentlig, og den aktuelle husleje skal derfor ikke ændres i forhøjende eller nedsættende retning.

Jeg skal efter disse indledende bemærkninger vende tilbage til den af Københavns Byret afsagte dom, den 19. marts 2004.

Sagens faktum er følgende:

Sagen vedrører en café på Vesterbro i København.

Lejer havde fra tidligere lejer overtaget lejemålet i 1999.

Udlejer varslede i november 2002 lejeforhøjelse over for lejer med krav om, at den aktuelle husleje skulle stige fra kr. 1.217,- pr. m² til kr. 1.518,- pr. m² med virkning fra 1. marts 2003.

Lejer rettede henvendelse til DKE, der rådgav lejer, hvorefter lejer protesterede imod lejeforhøjelsen.

Udlejer udtog herefter stævning ved Københavns Byret.

Der var fra starten enighed om, at det var udlejer, der havde bevisbyrden for, at den aktuelle husleje var væsentligt lavere end den gældende markedsleje, og at markedslejen var i overensstemmelse med det udlejer havde krævet.

For at opfylde nævnte bevisbyrde lod udlejers advokat en statsaut. ejendomsmægler vurdere markedslejen for det pågældende lejemål. Udlejer rettede selv ensidigt henvendelse til en statsaut. ejendomsmægler, der uden lejers deltagelse, endsige viden, besigtigede lejemålet og i en erklæring tilkendegav, at markedslejen for det pågældende lejemål burde andrage kr. 1.500-1.650,- pr. m².

Som lejers advokat protesterede jeg på lejers vegne mod den pågældende ejendomsmæglervurdering. Begrundelsen for protesten var, at udlejers advokat, uden overhovedet at have orienteret lejer, endsige fået lejers accept, blot havde ladet lejemålet vurdere af en af udlejer ensidigt valgt statsaut. ejendomsmægler.

Udlejers advokat meddelte, efter at lejer havde protesteret, at den pågældende ejendomsmægler var udlejers advokats ægtefælle, hvorfor udlejer nok burde have ladet en anden ejendomsmægler fra det samme firma vurdere lejemålet.

Jeg meddelte udlejers advokat, at lejer slet ikke kunne acceptere en ensidig ejendomsmæglervurdering, uanset hvorvidt det var udlejers advokats ægtefælle eller en anden ejendomsmægler, der havde vurderet lejemålet. Det satte imidlertid sagen i et absurd perspektiv, at udlejers advokat havde ladet sin ejendomsmæglerægtefælle vurdere lejemålet.

Udlejers advokat indhentede herefter endnu engang uden at orientere lejer eller dennes advokat, en ny ejendomsmæglervurdering fra en fremmed ejendomsmægler. Denne vurderede markedslejen til kr. 1.400,- pr. m². Jeg protesterede herefter igen på lejers vegne mod den pågældende vurdering.

Der blev indkaldt til retsmøde i Københavns Byret, hvor spørgsmålet særskilt blev behandlet. Byretsdommeren gav lejeren medhold i, at ingen af de pågældende to vurderinger kunne fremlægges og påberåbes, da de var ensidigt indhentet under sagen, uden at lejer havde godkendt de pågældende ejendomsmæglere, og uden at lejer havde deltaget i vurderingerne.

Udlejers advokat begik den ”mega-fejl” at udlejers advokat undlod at begære syn og skøn ved en statsaut. ejendomsmægler. Dersom udlejers advokat havde begæret syn og skøn og overholdt de for et syn og skøn gældende regler, ville lejers advokat ikke have kunnet stoppe, at der kom en ejendomsmæglervurdering for det pågældende lejemål. Dette undlod udlejers advokat fuldstændig, hvilket muligvis skyldtes udlejers advokats åbenbare uerfarenhed.

I øvrigt, for at løfte den på udlejer hvilende bevisbyrde, påberåbte udlejers advokat sig tre sammenligningslejemål.

Det første sammenligningslejemål var et nyindrettet eksklusivt cafélejemål på Halmtorvet. Lejemålet var ca. fem gange så stort som det lejemål sagen vedrørte. Lejemålet var i en ganske anden klasse end det aktuelle lejemål, og huslejen for det pågældende lejemål var kr. 2.200,- pr. m².

Det andet lejemål udlejer påberåbte sig var et cafélejemål i Istedgade 19, hvor kvadratmeterhuslejen var kr. 1.300,- pr. m².

Det tredje lejemål var også et cafélejemål i Istedgade, hvor huslejen udgjorde kr. 1.333,- pr. m².

Lejer gjorde gældende, at udlejer ved fremlæggelse af de tre lejemål ikke havde løftet bevisbyrden for, at den aktuelle husleje var væsentlig lavere end markedslejen.

Det skal oplyses, at der var fremlagt en lang række oplysninger om andre lejemål af lejer, hvor den almindeligt gældende husleje i kvarteret var belyst, men hvor kun enkelte af disse lejemål var nyindgåede.

En anden lille ”krølle” på den verserende byretssag var, at det i lejekontrakten var bestemt, at udlejer var berettiget til, hver 1. februar, at regulere huslejen med den årlige stigning i det gældende nettoprisindeks.

Udlejer havde imidlertid glemt at regulere huslejen, således at der ikke var sket nogen regulering af huslejen med nettoprisindekset fra 1999.

Under den verserende retssag vågnede udlejer imidlertid op og varslede lejeforhøjelse på grundlag af bestemmelsen i lejekontrakten, den 25. august 2003, således at huslejen skulle stige til den husleje, der svarede til nettoprisindekset pr. 1. februar 2003.

Dette krav om regulering af huslejen i overensstemmelse med nettoprisindekset måtte lejer naturligvis acceptere. Udlejer krævede imidlertid, at lejer efterbetalte for lidt betalt husleje for tiden fra 1999 og indtil den 25. august 2003.

På lejers vegne protesterede jeg herimod og meddelte, at reguleringen tidligst kunne ske med virkning fra 1. september 2003. Det kunne ikke accepteres, at udlejer krævede, at lejeren skulle betale manglende lejeforhøjelse for de fire år, der var hengået, uden at udlejer havde krævet regulering af huslejen.

Efter at denne protest blev fremsat modererede udlejer herefter sit efterbetalingskrav til at lejer ”kun” skulle efterbetale for perioden 1. februar 2002 til 1. september 2003.

Dette nye ”modererede” krav kunne heller ikke accepteres af lejer.

Efter at sagen var procederet, blev sagen optaget til dom. En enig boligret, det vil sige den juridiske retsformand, udlejer-boligdommeren og lejer-boligdommeren afsagde herefter i enighed følgende dom:

”Boligrettens bemærkninger:

Det påhviler ved det fremsatte krav om lejeforhøjelse sagsøger at godtgøre, at den gældende leje er væsentlig lavere end markedslejen, jf. Erhvervslejelovens § 13, stk. 1. Der er enighed om, at den årlige leje for sagsøgtes lejemål på varslingstidspunktet udgjorde kr. 1.217,- pr. m². Der er under sagen besigtiget tre erhvervslejemål, hvor lejen på samme tidspunkt var højere end denne leje. Det drejer sig om lejemålene beliggende Halmtorvet 12, Istedgade 19 og Istedgade 128. Da lejemålet Halmtorvet 12 er betydeligt større og nyere samt bedre beliggende og i bedre stand end sagsøgtes lejemål, findes dette lejemål ikke at være sammenligneligt i en sådan grad, at det kan tjene som bevis. For så vidt angår lejemålene Istedgade 19 og Istedgade 128 er der enighed om, at den årlige leje pr. kvadratmeter for disse lejemål på det relevante tidspunkt udgjorde henholdsvis 1.300 kr. og 1.333 kr. pr. kvadratmeter. Sagsøger kan herefter heller ikke ved disse lejemål anses for at have ført bevis for, at den for sagsøgtes lejemål gældende leje var væsentlig lavere end markedslejen.

Sagsøgte frifindes derfor for sagsøgers principale og subsidiære påstand.

For så vidt angår sagsøgers mere subsidiære påstand bemærkes, at sagsøger siden sagsøgtes overtagelse af lejemålet i februar 1999 uden indsigelse har modtaget den leje, hvis korrekte udregning sagsøger som udlejer måtte være nærmest til at kontrollere. Sagsøger findes på denne baggrund ikke at kunne kræve efterbetaling for tiden indtil den 25. august 2003, hvor kravet om regulering blev fremsat over for sagsøgte. Sagsøgte skal imidlertid i overensstemmelse med sin anerkendelse heraf betale den regulerede leje med virkning fra den 1. september 2003 med tillæg af sædvanlig procesrente af det forhøjede lejebeløb fra de enkelte lejeydelsers forfaldstidspunkt til betaling sker.”

Det skal oplyses, at den afsagte dom er i nøje overensstemmelse med lejerens påstand under retssagen.

Udlejer blev i øvrigt pålagt at betale lejers fulde sagsomkostninger.

Sagen er ikke appelleret, og udlejer har betalt sagens omkostninger.

Det er DKEs opfattelse, at dommen er korrekt. En udlejer kan næppe ved kun at henvise til tre sammenligningslejemål, hvoraf det ene er usammenligneligt, og de to andre lejemåls husleje ikke er væsentlig højere end den aktuelle husleje udlejer kræver forhøjet, få medhold i et lejeforhøjelseskrav begrundet i, at markedslejen skulle være væsentligt højere.

Som en medvirkende årsag til, at udlejer tabte sagen må det i øvrigt nok erkendes, at udlejers advokat ikke var Danmarks mest erfarne advokat, hvilket ovennævnte referat måske nok antyder.

Jerry Osbak, formand for DKE