NYHEDSBREV Nr. 6 - oktober 2003 Som mange medlemmer af Danmarks Erhvervslejerforening sikkert er vidende om, trådte Inden markedslejebegrebets indførelse kunne lejen reguleres i overensstemmelse med "det lejedes værdi", det vil sige den leje, der betaltes for en repræsentativ del af de lejemål i kvarteret eller området, som var sammenlignelige. Den udlejer eller lejer, der krævede lejen reguleret, skulle bevise, at "det lejedes værdi" svarede til den leje, der ønskedes opnået. Beviset herfor måtte præsteres ved fremlæggelse af sammenligningslejemål for tilsvarende lejemål i kvarteret eller området. I mange lejesager kunne det være svært for den part, der krævede huslejen ændret, at præstere sammenligningslejemål. Under den tidligere ordning var der mange udlejere, der forsøgte at løfte den dem påhvilen de bevisbyrde ved at begære syn og skøn. Det var typisk udlejer, der ønskede en ejendoms mægler udmeldt, for at denne skulle vurdere, hvad "det lejedes værdi" udgjorde for et bestemt lejemål. Lejerne og deres advokater var typisk meget skeptiske og uvillige til at acceptere, at ejen- Baggrunden for denne frygt er, at mange ejendomsmæglere får udlejningsopgaver af udlejere, der skal have udlejet erhvervslokaler til højest mulig husleje. Jo højere husleje, jo højere ejendomsmæglersalær! Det var således nærliggende at antage, at ejendomsmæglere kunne være præget af deres arbejde for udlejere og derfor havde svært ved at se sagen også fra lejers side og fremkomme med en saglig, neutral vurdering. Afskaffelsen af "det lejedes værdi" i erhvervslejemål og indførelsen
af "markedslejen" har Udover bekymring, vrede og resignation hos mange erhvervslejere, har de mange varslinger om lejeforhøjelser rejst en storm af protester fra lejerne. Aldrig har erhvervslejeadvokaterne fået så mange erhvervslejesager på én gang, som dem der er kommet til i løbet af de første ni måneder af 2003. Inden jeg behandler emnet for dette nyhedsbrev er det på sin plads at citere Erhvervslejelovens § 13, stk. 1: "Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen. Ved markedslejen forstås den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand. Ved tvister om størrelsen af den fremtidige leje finder reglen i retsplejelovens§ 344 om rettens fri bevisbedømmelse anvendelse." Det, der er afgørende for forståelsen af problemet for dette nyhedsbrev er sidste punktum i den ovenfor citerede bestemmelse i § 13, stk. 1. Retsplejelovens § 344 fastslår, at retten har en fri bevisbedømmelse, det
vil sige, at retten Retspraksis har indtil erhvervslejelovens § 13, stk. 1 trådte i kraft været
yderst afvisende Begrundelsen var den, at boligretten er tiltrådt af en udlejer- og en lejerlægdommer,
som Synspunktet er fortsat gældende, men med indførelsen af sidste punktum i § 13,
stk. 1, er Lejerne har som hidtil været skeptiske her over for, og udlejerne er begejstrede over mulig heden for at kunne kræve syn og skøn som et led i deres bevisførelse. Lejerne frygter, at skønsmændene – som må antages at være erhvervsejendomsmæglere– vil "skønne" markedslejen drastisk op. Der, hvor der er en mulighed for at fremskaffe sammenligningslejemål, er behovet for syn Det her behandlede spørgsmål er netop afgjort i to kendelser, først af Københavns Byret og efterfølgende af Østre Landsret. Sagen, der endnu ikke er trykt offentligt, vil blive refereret i det følgende: Sagen drejede sig om fastsættelsen af markedslejen i en tøjbutik på Strøget i København. Boligretten består af tre dommere. Boligretten fik det her rejste spørgsmål forelagt, og den 2. juli 2003 traf boligretten en kendelse, hvor to af boligrettens dommere udtalte følgende: "To dommere finder, at der ved bestemmelsen i erhvervslejelovens § 13 er indført en almindelig adgang til bevisførelse udover alene ved fremlæggelse af sammenligningslejemål. Herefter og idet det ikke på forhånd kan udelukkes, at syn og skøn kan have betydning for sagen, voterer disse dommere for at tage sagsøgerens begæring til følge." En dommer i boligretten udtalte følgende: "En dommer finder, at den af sagsøgeren fremsatte begæring om syn og skøn er overflødig, når henses til boligrettens sagkundskab og lejemålets beliggenhed på Strøget, hvor der forefindes adskillige sammenligningslejemål." Herefter blev udlejerens begæring om syn og skøn taget til følge. Lejeren kærede kendelsen til Østre Landsret. Lejeren nedlagde to påstande for Østre Landsret. Den første påstand gik ud på, at begæringen om syn og skøn blev nægtet tilladt. Subsidiært nedlagde lejeren påstand om, at begæringen om syn og skøn blev nægtet tilladt for tiden, således at udmeldelsen af syn og skøn afventede fremlæggelsen af sammenligningslejemål. Udlejer nedlagde påstand om stadfæstelse af byrettens afgørelse. Det spørgetema udlejer ønskede besvaret af en skønsmand var sålydende: "Hvilken leje antager skønsmanden, at en kyndig udlejer og
en kyndig lejer den 22. oktober 2002 ville aftale for det pågældende lejeforhold,
blandt andet under hensyntagen til vilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse,
kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand, jf. i øvrigt erhvervslejelovens §
13. Til støtte for sin påstand gjorde lejeren gældende, at der ikke var behov for syn og skøn, idet der findes mange sammenligningslejemål, og at han agtede at fremlægge sådanne, idet han henviste til boligrettens sagkundskab. Udlejer gjorde til støtte for sin påstand gældende, at det var nødvendigt
med syn og skøn, Østre Landsret afsagde den 25. august 2003 sålydende kendelse: "Bevistemaet i sagen er markedslejen for det omhandlede lejemål, idet reguleringen er omfattet af erhvervslejelovens § 13. Af bemærkningerne til denne bestemmelse i lovforslag nr. 33 af 13. oktober 1999 fremgår udtrykkeligt, at bevisførelse kan ske på anden måde end ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, herunder ved syn og skøn. Endvidere indeholder bestemmelsen i § 13, stk. 1, 3. pkt. en henvisning til bestemmelsen i retsplejelovens§ 344 om rettens fri bevisbedømmelse. Efter retspraksis om § 3 og § 5 i den i forbindelse med vedtagelsen af erhvervslejeloven ophævede lov om lejeregulering i erhvervslokaler m.v. - hvorefter udlejer ved lejeforhøjelser og lejer ved lejenedsættelser skulle dokumentere konkrete sammenligningslejemål – blev syn og skøn kun tilladt i tilfælde, hvor oplysninger om sammenligningslejemål ikke kunne fremlægges, eller hvor særlige forhold gjorde sig gældende. Landsretten finder, at lovgiver ved vedtagelsen af erhvervslejeloven har til sigtet, at retspraksis efter de tidligere gældende bestemmelser om fastlæggelse af det lejedes værdi ikke skal gælde i sager om fastlæggelse af markedslejen. Endvidere finder landsretten, at sagens oplysninger, herunder det fremlagte sammenligningslejemål, ikke giver grundlag for at fravige udgangspunktet, hvorefter bevisførelse kan ske på anden måde end ved fremlæggelse af sammenligningslejemål, og at det ikke på forhånd kan udelukkes, at syn og skøn kan have betydning for sagen. Landsretten stadfæster herefter boligrettens kendelse om at tage begæringen om syn og skøn til følge." Den ovennævnte landsretskendelse må anses for at have præjudicerende betydning, det vil sige slå igennem i kommende retssager om huslejens fastsættelse i erhvervslejemål, indtil højesteret evt. måtte træffe en modsat afgørelse. Det er min opfattelse, at lejers eneste mulighed for at svække betydningen af en skønserklæring, der går lejer imod er, at stille uddybende spørgsmål til skønsmanden, for at få fastslået grundlaget for hans skøn i den konkrete sag. Det kan i den forbindelse have væsentlig betydning at få fastslået, hvorvidt skønsmanden indenfor eksempelvis de seneste 12 måneder har forestået udlejning af tilsvarende lejemål i kvarteret eller området omkring det omtvistede lejemål, og i bekræftende fald, hvor ofte dette er sket. Det må antages, at mange erhvervsejendomsmæglere ikke har haft aktuelle sager fra det pågældende område. Det må antages, at på grundlag af den nu foreliggende retstilstand, vil de forskellige beviser indgå med forskellig vægt. Nyindgåede sammenligningslejemål må antages at have størst vægt. Derefter de eksisterende sammenligningslejemål med up-to-date lejeregulering, og herefter syn og skøn. Derefter kommer såkaldte sagkyndige erklæringer og på linie hermed vidneførsel af sagkyndige og sluttelig almindelig vidneførsel. Som erhvervslejer må man beklageligvis være indstillet på at leve med de nye
regler, indtil Der er grund til at befrygte, at mange mindre erhvervslejere vil blive tvunget ud af deres Danmarks Erhvervslejerforening håber, at vore politikere når at "vågne op", inden en eventuel butiksdød m.v. breder sig. Jerry Osbak, |