|
NYHEDSBREV nr. 1 - maj 2000 Indtil årsskiftet 1999/2000 var den herskende opfattelse i lejelovgivningen, at udlejere og lejere ikke var 2 ligestillede parter. Lejerne var den svage part og udlejerne den stærke part. Den ovenfor refererede opfattelse stemte også med den faktiske virkelighed al den stund, at en stor del af udlejningsejendommene her i landet ejes af ejendomsselskaber, banker, pensionskasser og forsikringsselskaber, hvis ejendomskontorer eller datterselskaber ikke beskæftiger sig med andet end at administrere og drive de respektive selskabers ejendomspark. Heroverfor står "den lille erhvervslejer", der i det daglige slet ikke beskæftiger sig med lejeret eller ejendomsadministration. Hvilke lejeretlige kvalifikationer har grønthandleren, frisøren, automekanikeren eller fysioterapeuten, der i det daglige beskæftiger sig med sit fag, men ikke lejeret? Den indtil 1.1.2000 gældende erhvervslejelov cementerede også den gældende opfattelse, idet der i denne var lejerbeskyttelsesregler. Der var derimod ingen beskyttelsesregler for udlejerne. Til illustration af ovenstående skal jeg henvise til den indtil 1.1.2000 gældende erhvervslejelovs § 9, stk. 1, hvori bl.a. følgende var bestemt:
Af ovenstående fremgår klart modsætningsvis, "reglerne i §§ 3-5 kan ved aftale fraviges til skade for udlejerne..." Udlejerne har igennem deres organisation "Ejendomsforeningen Danmark" ved effektivt lobbyarbejde påvirket Boligministeriets embedsmænd, politikerne og den tidligere boligminister, Ole Løvig Simonsen, og den nuværende boligminister, Jytte Andersen, samt en lille håndfuld lejeretssagkyndige til at opgive den grundopfattelse, at lejerne er den svage part. Den nye opfattelse går i korthed ud på, at udlejere og lejere er 2 ligestillede parter, der er lige stærke. Den nye opfattelse er en katastrofal vildfarelse, der truer "den lille erhvervslejers" eksistens. Den nye lov fjerner stort set den tidligere erhvervslejelovs lejerbeskyttelsesregler. Den nye lov er gennemsyret af den mærkværdige forestilling, at udlejere og lejere er 2 lige stærke parter, der skal ligestilles. Tankegangen i den nye erhvervslejelov er formaliseret og formuleret i lovens § 13, stk. 1., hvori det bl.a. hedder:
Jeg ved ikke, hvad "en kyndig lejer..." er. Er det den lille grønthandler eller damefrisør, eller er det kædeforretningerne med en milliardomsætning som FDB, Netto/ Føtex etc.? Begrebet "en kyndig lejer" er et naivt og verdensfjernt begreb, som i hvert fald ikke dækker den almindelige lille erhvervslejer, der i det daglige ikke beskæftiger sig med lejeret. Som oplæg til ændring af den "gamle" erhvervslejelov blev der nedsat en lejelovskommission, der skulle fremkomme med en betænkning. Kommissionens sammensætning var skæv, idet lejersiden var underrepræsenteret, og lejersidens repræsentanter var mildest talt "ukvalificerede". I februar 1997 fremkom kommissionen med en betænkning, hvis indhold var en katastrofe for erhvervslejerne. Efter at jeg havde gennemgået betænkningen, udarbejdede jeg en længere analyse, som blev fremsendt til boligminister Ole Løvig Simonsen og Folketingets boligudvalg. Jeg havde møder både med Folketingets boligudvalg og daværende boligminister Ole Løvig Simonsen. Den daværende boligminister og hans kontorchef, Margrete Pump, kunne under det møde, jeg havde med dem, se, at der var betydelige problemer og betænkeligheder ved at fjerne lejerbeskyttelsen i forhold til "de små erhvervslejere". Boligministeren og hans kontorchef gav dog udtryk for, at de stod overfor et næsten uløseligt problem, idet de teknisk ikke var i stand til at afgrænse kredsen "den lille erhvervslejer" i forhold til andre erhvervslejere. Jeg meddelte daværende boligminister Ole Løvig Simonsen og hans kontorchef, at det var et selvskabt problem. Det var en skæv overvejelse, idet der ikke var grundlag for at fjerne den dagældende erhvervslejelovs lejerbeskyttelsesregler. Med vedtagelsen af den nye erhvervslejelov er stort set de beskyttelsesregler, der var gældende til og med 31.12.1999, fjernet, og vi må leve med den nye erhvervslejelov, indtil det lykkes at få ændret denne. Udlejerne "elsker" den nye erhvervslejelov, men de frygter Danmarks Erhvervslejerforening. Dette fremgår af udlejerorganisationen "Udlejerforeningen Danmarks" "kampskrift" "Huset", der i sit maj nummer bruger hele deres leder på at forsvare den nye erhvervslejelov og samtidig angribe Danmarks Erhvervslejerforening med uholdbare juridiske- og misforståede politiske betragtninger. Danmarks Erhvervslejerforening er begejstret over, at Udlejerforeningen Danmark bruger hele lederen i deres maj nummer på at beskæftige sig med Danmarks Erhvervslejerforening og den nye erhvervslejelov. Danmarks Erhvervslejerforening har sat dagsordenen "den nye erhvervslejelov". RETSSTOF:Århus Ret har i september 1999 afsagt en usædvanlig og tankevækkende dom. Inden dommen refereres, skal jeg til forståelse og belysning af dommen citere aftalelovens § 36, der er dansk rets generalklausul, der bemyndiger domstolene til at gribe censurerende ind i aftaler. Bestemmelsen er sålydende:
Den netop citerede bestemmelse er sjældent påberåbt af udlejere på lejerettens område. Bestemmelsen blev påberåbt af en udlejer og helt -–atypisk – fandt bestemmelsen anvendelse i nedennævnte sag. Sagens omstændigheder er følgende: Et supermarked lejede sig i 1980 ind i et indkøbscenter. I lejekontrakten var der oprindeligt bestemt følgende om huslejens størrelse:
Da supermarkedets omsætning var faldende, forespurgte lejeren udlejer om, hvorvidt huslejen kunne nedsættes. I skrivelse af 25. august 1983 fra udlejer til lejer hedder det bl.a. følgende:
I tillæg til lejekontrakten af 23. juli 1984 hedder det bl.a. følgende:
I forbindelse med en ombygning i 1992 reduceredes lejerens areal til 425 m² salgsareal og 108 m² lagerareal. Ved skrivelse af 22. april 1997 fra udlejer til lejer varslede udlejeren lejeforhøjelse, således at huslejen med virkning fra 1. august 1997 skulle forhøjes til kr. 700.000,00. Lejeren protesterede, og der blev anlagt retssag. Under retssagen nedlagde udlejer følgende påstand: Lejer tilpligtes at anerkende, at en årlig minimumsleje (incl. fællesomkostninger og varme, køling m.v.) for lejemålet med virkning fra den 1. august 1997 udgør kr. 700.000,00 excl. moms, opkrævet og i det hele som anført i varslingsskrivelse af 22. april 1997, eller sagsøgte tilpligtes at anerkende, at lejen (incl. fællesudgifter, varme, køling m.v.) fra den 1. august 1997 andrager 10% af omsætningen excl. moms fordelt i forhold til princippet i Erhvervslejereguleringslovens § 3, stk. 5 som følger: 1. august 1997 6,25% af omsætningen 1. august 1998 7,50% af omsætningen 1. august 1999 8,75% af omsætningen 1. august 2000 10,00% af omsætningen Lejeren påstod frifindelse. Under domsforhandlingen forklarede en medarbejder for udlejer følgende:
Lejerens repræsentant forklarede følgende:
Udlejerens advokat gjorde til støtte for den af udlejeren nedlagte påstand gældende, at aftalelovens § 36 kan anvendes til forhøjelse af huslejen, da den nuværende husleje er åbenbart urimelig. Lejen er urimelig i forhold til andre forretninger i centret, og væsentlighedskriteriet i lejeloven har betydning i denne henseende. At aftalelovens § 36 kan anvendes i denne situation kan bl.a. ses af dommen, der er refereret i Ugeskrift for Retsvæsen 1977, side 798, der drejede sig om et uopsigeligt boliglejemål, hvor man forhøjede lejen til det dobbelte, og efter teorien er der også mulighed for at aftalelovens § 36 kan bruges. Det koster centret 100 kr. pr. m² at have lejeren boende, og der kan heller ikke forventes en fremtidig regulering af lejen. Lejeren har bl.a. gjort gældende, at det er åbenbart, at aftalelovens § 36 ikke kan anvendes til regulering af huslejen. Der er tale om 2 parter, der er erhvervsdrivende, og de har handlet om risikoen. Man må også se på forløbet af lejeforholdet, hvor der sker ændringer af procentsatsen fra 4 til 5%, og dispositionen over nogle lokaler bliver overført til udlejeren. Udlejer har fået i pose og sæk ved indgåelsen af lejekontrakten, og har selv valgt løsningen med omsætningsbestemt husleje. Ved lejekontraktens indgåelse var udlejeren særligt sagkyndig, medens lejeren var en ny i branchen. Den af udlejeren påberåbte dom i Ugeskrift 1977 har intet med nærværende sag at gøre, da der var uopsigelighed, og der er ikke nogen domme, der kan anvendes til støtte af udlejeren i nærværende sag. Med hensyn til det udlejer har oplyst om fællesudgifterne, er det de samme udgifter, hvad enten lejerens forretning er der eller ej. RETTENS BEMÆRKNINGER:Boligretten bemærker, at lejekontrakten blev indgået i 1980, efter det oplyste med sagkyndig bistand til begge parter. Under disse omstændigheder må der oplyses særlige grunde til, at det kan fastslås, at lejen er urimelig i lejeforholdet mellem parterne, således at lejen kan ændres eller tilsidesættes efter aftalelovens § 36. Det fremgår af udlejerens vidnes forklaring, at der også i andre af lejekontrakterne om forretninger i centret blev aftalt en husleje baseret på lejen efter forretningens omsætning, men at disse lejekontrakter er ændret ved genforhandling. Boligretten tillægger det nogen betydning, at lejeforholdet har varet i ca. 17 år, og at det vil være vanskeligt for udlejeren at forhøje lejen passende i fremtiden efter oplysningerne om udviklingen af omsætningen i lejerens forretning. Der må endvidere lægges vægt på, at fællesudgifterne er steget, således at disse udgifter pr. m² væsentligt overstiger supermarkedets leje. Herefter og efter det i øvrigt foreliggende finder boligretten det tilstrækkeligt godtgjort, at lejen for supermarkedets lejemål er urimelig lav, og den bør forhøjes, således at den svarer til lejeniveauet i lignende forretninger i centret. Ved afgørelsen af hvorledes ændringer skal fastsættes, lægger boligretten vægt på lejerens ønske om, at huslejen sættes i relation til omsætningen i forretningen. Herefter bør lejen for supermarkedets forretning fastsættes i overensstemmelse med udlejers påstand, således at lejen andrager 10% af omsætningen som nærmere formuleret i påstanden. KOMMENTARER TIL DOMMEN: Det er højst usædvanligt, at en udlejer og domstolene skal ty til aftalelovens § 36, således at der foretages ændringer i en indgået lejeaftale til fordel for udlejer. I den ovennævnte sag må følgende faktorer dog anses for at have været afgørende for resultatet:
Aftalelovens § 36, der påberåbes og anvendes sjældent inden for lejelovgivningen, bør formentlig kunne påberåbes i sådanne særtilfælde som ovennævnte sag. Jerry Osbak, formand Danmarks Erhvervslejerforening |