NYHEDSBREV
- februar 2006 -
”Den forgiftede lejekontrakt”
I sidste udgave af nyhedsbrevet fortalte Danmarks Erhvervslejerforening DKEs medlemmer om ”Den livsfarlige udlejer”.
DKE finder det imidlertid på sin plads på dette sted at orientere DKEs medlemmer om ”Den forgiftede lejekontrakt”.
Erhvervslejeloven trådte i kraft den 1. januar 2000. Erhvervslejeloven adskiller sig radikalt fra den tidligere gældende erhvervslejereguleringslov derved, at i den tidligere lov, gældende indtil 31. december 1999, var der en lang række erhvervslejebeskyttelsesregler, som ikke kunne ændres ved aftale mellem udlejer og lejer.
Erhvervslejeloven har beklageligvis for erhvervslejerne ophævet tidligere lovgivningsforbud mod, at der bliver indgået aftaler til skade for erhvervslejerne. Den tidligere lovs ”præceptivitet”, det vil sige ufravigelighed, er i det væsentlige ændret til et princip om ”aftalefrihed”. Udlejere er således i dag berettiget til at indgå aftale med erhvervslejerne, der helt grundlæggende i betydelig grad forringer erhvervslejernes retsstilling. De bliver langt ringere stillet, end den retsstilling Erhvervslejeloven som udgangspunkt giver erhvervslejerne. Erhvervslejeloven søger i et vist omfang at tilgodese såvel udlejernes som erhvervslejernes interesser.
Det skal dog erkendes, at i og med, at der er indført ”aftalefrihed”, er der i praksis indført et ”tag selv bord” for udlejerne, der kan præsentere eventuelle lejere for de mest uhyrlige forslag til lejekontrakter.
DKEs advokater bliver gang på gang konfronteret med de mest groteske forslag til lejekontrakter, der i bogstaveligste forstand ”forgifter” lejernes retsstilling.
Som DKEs medlemmer sikkert kan regne ud, er det stort set altid udlejerne, der har formuleret lejekontrakterne, således at de i enhver henseende har forsøgt at varetage deres egne interesser, på bekostning af erhvervslejernes.
Dette nyhedsbrev vil give DKEs medlemmer et eksempel på en typisk erhvervslejekontrakt formuleret af en udlejer, der fundamentalt forringer erhvervslejerens retsstilling på en for erhvervslejeren fuldstændig uacceptabel måde.
Selvom den nedennævnte gennemgang ikke er udtømmende, vil den dog være illustrativ for, hvad erhvervslejere i dag kommer ud for, dersom de skal indgå en ny erhvervslejekontrakt.
Det er almindeligt i dag, at erhvervslejere betaler en husleje baseret på arealets størrelse, således at arealet er bestemmende for, hvilken husleje lejeren skal betale. Udlejere og boligretterne i øvrigt sætter ofte en kvadratmeterpris på lejemålet.
I et lejemål om en klinik var følgende bestemmelse anført:
”Det samlede areal fordeler sig på følgende måde:
Stuen 151 m²
Uanset at en eventuel opmåling af arealet måtte vise, at arealet er mindre end angivet, sker der ikke nedsættelse af lejen eller andre ydelser efter nærværende kontrakt.”
Den ovenfor citerede bestemmelse er bemærkelsesværdig.
DKEs medlemmer bør bemærke, at selvom det af udlejer oplyste areal er forkert opmålt, har lejer ingen mulighed for at få arealet – og dermed huslejen – korrigeret.
Det, der er endnu mere bemærkelsesværdigt er, at dersom det faktiske areal er mindre end oplyst, har lejer ingen mulighed for at få huslejen nedsat.
Dersom det måtte vise sig, at arealet er større end anført, er der ikke noget forbud mod, at huslejen reguleres op, jf. ordene ”at en eventuel opmåling af arealet måtte vise, at arealet er mindre end angivet, sker der ikke nedsættelse af lejen eller andre ydelser …”
Som DKEs medlemmer sikkert har bemærket, har udlejer ikke afskåret sig fra regulering, dersom det viser sig, at arealet er større end angivet.
Det forekommer inkonsekvent, ulogisk og urimeligt, at der ikke er gensidighed i bestemmelsen, således at det kun er lejeren, der skal tåle status quo husleje, selvom lejemålet er mindre end oplyst af udlejer.
Bestemmelsen er så meget desto mere urimelig, når det betænkes, at det er udlejeren, der har oplyst kvadratmeterantallets størrelse, og det er udlejeren, der har formuleret lejekontrakten.
Lejeren er således fuldstændig ”uskyldig”, og fejlen kan 100% placeres hos udlejeren.
Fra den pågældende lejekontrakt skal jeg også fremdrage et andet eksempel, der er mildest talt uspiseligt.
Bestemmelsen er sålydende:
”Lejer kan opsige lejemålet med et varsel på 6 måneder til fraflytning den 1. i en måned.
Lejer kan dog tidligst opsige lejemålet til fraflytning den 01.04.2014”.
Den pågældende bestemmelse er en i bogstaveligste forstand genindførelse af stavnsbåndet.
Hvilken erhvervslejer, der skal påbegynde et nyt erhvervslejemål, tør binde sig til en uopsigelighed i 8 år.
Dersom erhvervslejeren bliver syg, eller af andre grunde ønsker at opsige lejemålet, er han forpligtet til at fortsætte lejemålet til april 2014. Det vil sige, at udlejer i princippet er berettiget til at afkræve den pågældende lejer husleje, indtil den dato, hvor lejeren kontraktsmæssigt kunne opsige lejemålet, det vil i den konkrete sag sige 1. april 2014.
Erhvervslejelovens § 64, stk. 1 anfører følgende om opsigelsesvarsel:
”Opsigelsesvarslet for lejer og udlejer er 3 måneder til den første i en måned”.
Når lovteksten sammenholdes med lejekontraktens bestemmelse om lejerens opsigelsesvarsel, er konklusionen, at ingen fornuftig erhvervslejer bør acceptere et sådant vilkår.
Det skal oplyses, at erhvervslejeren ikke havde aftalt den pågældende bestemmelse med sin kommende udlejer. Udlejer havde blot skrevet det ind i lejekontrakten.
Dette viser, hvor omhyggeligt man som erhvervslejer bør gennemgå de erhvervslejekontrakter, som man får udleveret af en udlejer. Udlejerne er typisk professionelle udlejere, der er ”mesterskribenter” i at udfærdige ”forgiftede” lejekontrakter, som enhver lejer bør gå langt udenom.
Erhvervslejelovens § 13, første punktum, er sålydende:
”Hver part i lejeforholdet kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller væsentligt højere end markedslejen.”
Som det fremgår af den netop citerede bestemmelse, kan lejer kræve huslejen nedsat, hvis den gældende leje er væsentligt højere end markedslejen. Udlejer kan tilsvarende kræve huslejen forhøjet, hvis den gældende leje er væsentligt lavere end markedslejen.
I den lejekontrakt, som refereres i nærværende nyhedsbrev, var følgende bestemmelse anført:
”Lejen reguleres hvert år 01.04. første gang den 01.04.2007.
Lejen reguleres med 2½% af den gældende leje.
Uanset den ovenfor aftalte regulering af lejen, er udlejer tillige berettiget til at forhøje lejen i overensstemmelse med den på tidspunktet for nærværende kontrakts oprettelse gældende lejelovgivning, herunder Erhvervslejelovens § 13 om markedslejen.
Lejer er ikke berettiget til at kræve nedsættelse af lejen efter Erhvervslejelovens § 13”.
Den netop citerede lejekontraktsbestemmelse gående ud på, at udlejer har enhver ret til at kræve huslejen forhøjet i overensstemmelse med Erhvervslejelovens § 13, det vil sige, at udlejer altid kan kræve huslejen reguleret til markedslejen, men at lejer ”altid”, så længe lejemålet er i kraft, har afskåret sig fra at kræve huslejen nedsat, selvom den gældende husleje er væsentlig højere end markedslejen. Dette er et skoleeksempel på ikke blot en skæv, men en i bund og grund ”forgiftet” lejekontrakt.
Når man læser den ovenfor citerede lejekontraktsbestemmelse skulle man ikke tro, at man lever i år 2006. Hver dag er medierne fulde af principper om ”menneskerettigheder”. Der kan dårligt nok siges noget i dagens Danmark, uden at der stilles spørgs-målstegn ved, hvorvidt det ikke er i strid med menneskerettighederne.
På baggrund af den bevidsthed, der er omkring menneskerettigheder er det ufatteligt, at en udlejer kan forsøge at få en bestemmelse indføjet i en lejekontrakt gående ud på, at udlejeren har enhver ret, som Erhvervslejeloven giver ham, til at forhøje huslejen, mens lejeren en gang for alle har givet afkald på sin lovbestemte ret til at kræve huslejen nedsat.
Den citerede bestemmelse er i bogstaveligste forstand et klart brud på Erhvervslejelovens udgangspunkt, nemlig at lejekontrakten indgås af to ligeværdige parter, der begge antages at være kyndige, og at de som udgangspunkt skal ligestilles hvad angår rettigheder og pligter.
Undertegnede ser, som formand for Danmarks Erhvervslejerforening, utrolig mange lejekontrakter, men den netop citerede bestemmelse er nok en af de mest uhyrlige bestemmelser jeg længe har set. Den pågældende bestemmelse må nødvendigvis være en grov undervurdering af den pågældende lejers intelligens.
Erhvervslejelovens § 13, stk. 4 har følgende ordlyd:
”Reguleringen fordeles over 4 år, således at reguleringen pr. år udgør ¼ af den samlede regulering.”
Den pågældende bestemmelse betyder i al sin enkelthed, at lejeforhøjelser eller lejenedsættelser på grundlag af markedslejen skal fordeles over 4 år med ¼ pr. år.
Den ”forgiftede” lejekontrakt, som er genstand for kommentarer i nærværende nyhedsbrev har sålydende bestemmelse:
”Såfremt udlejer ønsker at forhøje lejen i henhold til Erhvervslejelovens § 13, skal Erhvervslejelovens § 13, stk. 4 ikke være gældende, og reguleringen til markedslejen skal gennemføres fuldt ud på det varslede ikrafttrædelsestidspunkt, uden fordeling af reguleringen over en 4-årig periode.”
Den citerede lejekontraktsbestemmelse er ensbetydende med, at når udlejer varsler lejeforhøjelse, skal forhøjelsen ikke – således som anført i Erhvervslejelovens § 13, stk. 4 – fordeles over 4 år, men skal gennemføres på én gang.
Sammenholdes de to ovenfor citerede bestemmelser om markedslejen er konsekvensen følgende:
1. Lejer kan aldrig kræve lejenedsættelse, selvom Erhvervslejelovens § 13 giver ham ret hertil.
2. Udlejer fastholder den ret Erhvervslejeloven giver udlejer til at forlange huslejen reguleret til markedslejen.
3. Selvom Erhvervslejelovens § 13, stk. 4 bestemmer, at reguleringer, det vil i det konkrete tilfælde sige lejeforhøjelser skal fordeles over 4 år, har udlejer bestemt i lejekontrakten, at hans lejeforhøjelser skal gennemføres straks på én gang.
Som erhvervslejernes talsmand føler man sig hensat til 1600’tallet, hvor adelen (læs udlejerne) havde alle rettigheder og privilegier, hvorimod tyendet (læs erhvervslejerne) var adelens ”trælle”.
Det burde være indlysende, selv for udlejere, at ovennævnte lejekontraktsvilkår er så ufatteligt dårlige for enhver erhvervslejer, at de selvsagt ikke bør være en del af en lejeaftale.
Erhvervslejelovens § 55 bestemmer følgende:
”Lejeren har ret til at lade en anden lejer indenfor samme branche fortsætte lejeforholdet på uændrede lejevilkår (afståelsesret), med mindre udlejeren har vægtige grunde, herunder den indtrædende lejers økonomi eller branchekendskab til at modsætte sig dette …”.
Den netop citerede lovbestemmelse giver som udgangspunkt erhvervslejeren ret til at afstå sit lejemål til en anden lejer i samme branche. Dette er ensbetydende med, at den lejer, der qua sin indsats skaber en goodwill, vil være berettiget til at realisere denne i form af afståelse, således at en køber kan indtræde i lejemålet.
Den ”forgiftede” lejekontrakt, som nærværende nyhedsbrev omhandler, har følgende bestemmelse:
”Lejer har ikke ret til at afstå lejemålet til tredjemand – hverken helt eller delvis – og Erhvervslejelovens § 55 skal ikke gælde for lejemålet”.
Dette er endnu et eksempel på, at en udlejer ikke respekterer grundlæggende lejerrettigheder. Selvom Erhvervslejelovens § 55 foreskriver, at erhvervslejeren bør tillægges afståelsesret, forsøger udlejer at fjerne denne grundlæggende lejerrettighed, der er afgørende for mange erhvervslejere.
Den ”forgiftede” lejekontrakt, som her er genstand for kommentarer, må karakteriseres som et uhyggeligt eksempel på, hvad erhvervslejere kommer ud for. Jeg minder om, at den pågældende udlejer på den ene side forsøger at stavnsbinde lejeren i form af uopsigelighed indtil år 2014. Lejeren skal tåle enhver form for lejeforhøjelse, men er ikke selv berettiget til at kræve lejenedsættelse, selvom Erhvervslejelovens bestemmelser giver mulighed herfor. Endelig fjerner den ”forgiftede” lejekontrakt lejerens grundlæggende afståelsesret blot med et pennestrøg.
Jeg betvivler, at nogen dansklæsende erhvervslejer med blot et minimum af forståelse for elementære lejerettigheder vil acceptere de ovenfor citerede bestemmelser.
Det sidste eksempel, der nævnes i nærværende nyhedsbrev, er et kombinationseksempel på, at udlejeren både er ”livsfarlig”, det vil sige forsøger i strid med gældende regler at berøve lejeren dennes ufravigelige lejebeskyttelse samtidig med, at lejekontrakten fuldstændig tåbeligt lever op til nærværende nyhedsbrevs titel ”den forgiftede lejekontrakt”. Dette illustrative skoleeksempel på den kombinerede tåbelighed omhandler erhvervslejelovens § 66, 67 og 68.
Erhvervslejelovens § 66 bestemmer bl.a. følgende:
”Ved opsigelse af andre lejeforhold end de i § 61, stk. 1, skal udlejeren bortset fra opsigelse som følge af lejerens misligholdelse, betale lejeren erstatning for det tab denne lider, som følge af opsigelsen, jf. stk. 2, som godtgørelse for tabt goodwill, jf. stk. 3.
Stk. 2. I erstatningen efter stk. 1 indgår bl.a.
1. Lejerens flytteudgifter
2. Værdiforringelse af lejerens inventar, installationer og lignende som følge af flytningen
3. Værdien efter driftsmæssige afskrivninger af de installationer, forbedringer og andre indretninger, som lejeren med udlejerens samtykke har udført i det lejede for egen regning, og som lejeren ikke kan medtage uden væsentligt tab, med mindre lejeren har forpligtet sig til at foretage retablering.
4. Driftstab i normal flytteperiode
5. Lejerens rimelige udgifter til sagkyndig bistand og
6. Andre udgifter som med rimelighed kan henføres til opsigelsen.”
§ 66, stk. 3 bestemmer, at udlejeren i erhvervsbeskyttede lejemål også skal betale en godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds, der mistes som følge af flytningen.
Godtgørelsen beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, med mindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt.
Til forståelse af Erhvervslejelovens § 66 skal det oplyses, at § 61, stk. 1 kun omhandler lejemål på banegårde, i teatre, forretningsbygninger etc. samt garager, stalde o.lign.
Det vil sige, at de fleste erhvervslejemål vil være omfattet af Erhvervslejelovens § 66.
Erhvervslejelovens § 67 beskriver den fremgangsmåde, der skal følges, når lejeren rejser erstatningskrav i anledning af opsigelse.
Den helt afgørende bestemmelse for forståelsen af den ”livsfarlige” udlejer og den ”forgiftede” lejekontrakt er Erhvervslejelovens § 68, der ganske enkelt bestemmer, at bl.a. Erhvervslejelovens § 66 og 67 ikke kan fraviges ved aftale. Bestemmelserne i de to paragraffer er præceptiv, det vil sige ufravigelige.
Med den ovenfor refererede retstilstand vil medlemmerne af DKE tage sig til hovedet, når det oplyses, at den her refererede ”forgiftede” lejekontrakt bl.a. har følgende bestemmelse:
” Erhvervslejelovens § 66 og 67 skal ikke gælde for lejemålet.
Hvis udlejer således opsiger lejer, uanset af hvilken årsag, har lejer ikke krav på erstatning, hverken for tab, som opsigelsen medfører, eller krav på godtgørelse for tabt goodwill. Lejer kan således ikke rejse nogen form for økonomisk krav mod udlejer …”
Når Erhvervslejelovens § 68 præciserer, at det ikke kan aftales, at en erhvervslejer ikke skal have erstatning i tilfælde af udlejers opsigelse af erhvervslejeren er det mere end tåbeligt, at en professionel udlejer, muligvis oven i købet ved hjælp af en advokat, skriver i lejekontrakten, at Erhvervslejelovens § 66 og 67 ikke skal gælde for lejemålet. Det må være et minimumskrav, at en erhvervsudlejer, der formulerer sin lejekontrakt, eller får en advokat til at gøre dette, har et minimumskendskab til Erhvervslejeloven. Den pågældende udlejer eller dennes advokat ”bondefanger” sin lejer ved at medtage ”bluff bestemmelser”, der er åbenbart ugyldige og i strid med Erhvervslejeloven.
I det konkrete eksempel henviser udlejer selv til Erhvervslejelovens § 66 og 67, som han anfører, ikke skal gælde for lejemålet. Man må med rette stille det minimumskrav, at den pågældende udlejer læser videre til § 68, hvor det udtrykkeligt står, at man ikke kan aftale, at Erhvervslejelovens § 66 og 67 ikke skal gælde.
Eksemplerne i dette nyhedsbrev er ikke enestående. DKE’s advokater oplever stort set næsten uden undtagelse, at nye lejekontrakter i betydelig grad fraviger Erhvervslejelovens udgangspunkt med hensyn til erhvervslejerens retsstilling og rettigheder.
Der er generelt mange flere eksempler, end dem, der er medtaget i nærværende nyhedsbrev.
Danmarks Erhvervslejerforening gennemgår hver måned adskillige nye erhvervslejekontraktsudkast, der i høj grad er ”forgiftede” med bestemmelser, der drastisk forringer erhvervslejernes stilling.
Danmarks Erhvervslejerforening kan derfor ikke nok fraråde sine medlemmer at underskrive erhvervslejekontrakter, før de er gennemgået grundigt af DKE’s advokat eller andre lejeretssagkyndige.
Sagen er jo i en nøddeskal den, at dersom en erhvervslejer en gang har underskrevet en ”forgiftet” lejekontrakt, har erhvervslejeren placeret sig selv i en ”skakmat” situa-
tion, hvor det ikke er muligt at redde erhvervslejeren. Underskriften binder bortset fra de få tilfælde, hvor Erhvervslejeloven bestemmer, at en lejerettighed ikke kan fraviges ved aftale. Eksemplerne er ganske få.
Det dyreste erhvervslejeren har i relation til indgåelse af erhvervslejekontrakter er underskriften.
Danmarks Erhvervslejerforening må derfor på det bestemteste fraråde sine medlemmer at underskrive nogen erhvervslejekontrakt, før denne er gennemgået af kyndige erhvervslejerådgivere.
Danmarks Erhvervslejerforening
v/formand, advokat Jerry Osbak